Compré en remate judicial y aparecieron deudas, ocupantes o litigios

¿Tienes razón?

Para entender si su compra está protegida o si enfrenta pasivos que debe soportar conviene hacerse estas tres preguntas:

1. ¿Qué se remitió en el proceso judicial y qué derechos se subastaron? Los remates judiciales pueden contemplar la enajenación del dominio libre de ciertas cargas, o la venta con ciertas limitaciones; la documentación de adjudicación y la resolución que aprueba el remate indican el alcance de la transmisión.

1. ¿Cómo estaba inscrito el bien en el Registro de la Propiedad y qué notificaciones se practicaron? La publicidad registral y las notificaciones del proceso son relevantes para determinar si obligaciones posteriores o terceros con derechos preferentes podían oponerse. Si terceros no fueron debidamente notificados, puede haber vías para impugnaciones.

1. ¿Existe ocupante o deuda posterior a la fecha del remate que tenga prioridad? Algunas deudas, gravámenes o arrendamientos constituidos antes del remate y debidamente inscritos pueden mantenerse; otras cargas posteriores no deberían gravar al adjudicatario salvo excepciones previstas en el proceso.

Si la adjudicación se efectuó con publicidad y el proceso incluyó la extinción de las cargas objeto del remate, su posición es más sólida. Si hay errores en notificaciones o la venta no extinguió ciertas cargas, puede verse obligado a responder por pasivos.

Cómo se soluciona

1. Reúna toda la documentación del remate.

• Adquiera copia de la resolución de remate, acta de venta, auto de adjudicación y comprobantes de pago. Solicite también el certificado registral actual y el histórico de inscripciones.

1. Examine el título y las inscripciones.

• Compare la fecha de inscripciones de gravámenes, hipotecas o anotaciones con la fecha del remate. Identifique si las cargas se dieron por conocidas y si fueron objeto del proceso.

1. Documente la aparición de ocupantes o deudas nuevas.

• Tome fotografías, identifique a las personas que ocupan y obtenga documentos que acrediten reclamos de terceros. Recabe pruebas de contratos de arrendamiento, facturas o deudas que le atribuyan responsabilidad.

1. Notifique y reclame a quien corresponda.

• Si existen deudas que deberían haber sido extinguidadas, notifique al ejecutante del proceso o al custodio del remate y pida aclaración. Si hay ocupantes, realice requerimientos por escrito para desocupar y documente la negativa.

1. Inicie acciones judiciales o posesorias si procede.

• Si la ocupación es ilegítima, puede iniciar acciones posesorias para recuperar la posesión. Si aparecen deudas que no debían sobrevivir al remate, puede impugnar la actuación del rematante o demandar por responsabilidad por daños.

1. Valore negociar o alcanzar acuerdos.

• En ocasiones conviene negociar con ocupantes un desalojo voluntario con compensación o con acreedores un acuerdo para levantar gravámenes que impidan la libre disposición.

Qué puede pasar

1. Se resuelve negociando con ocupantes o acreedores.

• Es común acordar desalojos a cambio de una compensación o arreglos con acreedores que consientan levantar anotaciones tras pago parcial o refinanciamiento. El acuerdo puede ser la solución más rápida.

1. Acuerdo supervisado por autoridad o vía judicial.

• Un convenio homologado en sede judicial o un acuerdo suficiente puede blindar la situación y permitir la libre disposición de la propiedad.

1. Litigio sobre la validez del remate o sobre cargas persistentes.

• Si el remate tuvo vicios de notificación o no extinguió cargas que debía extinguir, terceros pueden intentar acciones para anular la venta o reclamar contra el adjudicatario. Si el juez decide a favor del tercero, puede implicar pérdida de la propiedad o cargas económicas. Si usted gana, la sentencia debe ordenar la liberación de cargas o el desalojo, pero el cobro de daños depende del patrimonio del demandado.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia que lo favorezca no garantiza que recupere gastos o compensación si la otra parte carece de bienes embargables; en ese caso, la solución práctica puede ser un acuerdo o asumir el coste si es menor que litigar.

Errores que arruinan el caso

• No obtener el certificado registral histórico antes de reclamar; sin él es difícil probar el orden de inscripciones.
• No conservar los documentos de adjudicación y pagos del remate; sin comprobantes su defensa se debilita.
• Tratar de desalojar por mano propia a ocupantes: puede exponerse a sanciones y a pérdida de la acción posesorias.
• No averiguar si la subasta extinguió cargas específicas; asumir que todo quedó limpio puede costar caro.
• Firmar acuerdos con ocupantes sin garantías escritas que aseguren cumplimiento.