Si el comprador deja de pagar o incumple la compraventa, la respuesta depende del tipo de incumplimiento y de lo que diga el contrato. Primer paso: documente los impagos y revise las cláusulas de incumplimiento; con pruebas podrá reclamar la ejecución, la resolución del contrato o forzar el cumplimiento ante la autoridad o los tribunales.
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Su derecho a reclamar frente a un comprador que no cumple depende de cuatro cosas: 1) lo pactado en el contrato (plazos, condiciones, garantías), 2) si existe entrega de la posesión o si la entrega quedó condicionada, 3) las garantías constituidas (pago de arras, hipoteca, retención de la escritura), y 4) la conducta real del comprador (reconocimientos, ofrecimientos parciales). Si el contrato prevé cláusulas claras de incumplimiento, como la resolución automática o la retención de arras, su posición es más sólida. Si todo fue verbal, aún puede reclamar, pero tendrá que probar las manifestaciones y los pagos.
También importa si el comprador cuenta con un aval o si se constituyó alguna garantía real. Si existe hipoteca o prenda a su favor, tiene más opciones de ejecución. Si no existen garantías, la reivindicación práctica depende de la capacidad patrimonial del comprador.
En síntesis: documente el contrato, pruebe los impagos y verifique las garantías. Esas tres cosas determinarán si conviene exigir el cumplimiento o resolver la operación.
1) Documente el incumplimiento — lo que usted puede hacer ahora
2) Requerimiento fehaciente — lo que puede hacer sin abogado
3) Verifique garantías y registre medidas de protección — intervención profesional
4) Resolución del contrato o ejecución — lo que suele tramitar un abogado
5) Alternativas prácticas
1) Se arregla con una carta y pagos acordados.
2) Acuerdo o conciliación.
3) Juicio.
Si usted gana, cobrar depende de localizar bienes ejecutables. Una sentencia contra una persona sin recursos reales no garantiza cobro inmediato; se requieren averiguaciones patrimoniales y posibles ejecuciones.
Puede enviar la primera notificación usted mismo y negociar un acuerdo. Necesitará abogado si el comprador se niega repetidamente, si hay que ejecutar garantías reales, o si la otra parte propone un arreglo que incluya renuncias o cesiones. Un abogado también ayuda a valorar si conviene resolver la venta o exigir cumplimiento y a tramitar ejecución o medidas cautelares. Si no tiene recursos, la Defensoría Pública puede orientar en ciertos supuestos civiles.
Otros problemas frecuentes en abogados inmobiliarios
Sí, si el contrato lo prevé o si el incumplimiento es suficiente para justificar la resolución. Necesitará probar el incumplimiento y, posiblemente, agotar requerimientos previos. La resolución puede incluir la devolución del precio y daños.
Sí. Los comprobantes de transferencia son prueba relevante de haberse realizado pagos o de la falta de éstos. Guarde capturas con fechas y envíelas a su correo para evitar pérdida.
Puede pactar un nuevo calendario, pero hágalo por escrito y pida garantías adicionales (aval, hipoteca). Un abogado puede formalizar un acuerdo con cláusula de incumplimiento clara.
El juez puede imponer el pago de costas a la parte vencida según el resultado. Sin embargo, el cobro efectivo depende del patrimonio del deudor.
Depende de su necesidad de liquidez y del riesgo de que el deudor no cumpla. Un acuerdo rápido puede ser preferible si incluye garantías; valore el ofrecimiento con asesoría.
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