El banco reclama mi propiedad hipotecada dentro del concurso

¿Tienes razón?

Tres cuestiones marcan su posición si el acreedor hipotecario reclama la propiedad: el carácter de la garantía (si fue constituida por la empresa o por un tercero), la inscripción registral de la hipoteca y la existencia de privilegios legales. Si la hipoteca fue constituida por la empresa deudora sobre bienes de la masa concursal, el banco tiene un crédito garantizado que normalmente puede intentar ejecutar. Si la hipoteca grava bienes que no pertenecen a la masa (por ejemplo, propiedad personal de un tercero), el concurso no impide que el banco actúe contra esa propiedad, salvo que exista disposición legal que lo suspenda.

Además es clave saber si hay acuerdos previos con el banco, si se ha pagado parte de la deuda y si existen recursos de la masa suficientes para garantizar el pago. La prueba decisiva es la escritura de constitución de hipoteca, la partida registral y el contrato de préstamo; sin esos títulos el reclamo del banco es débil.

Cómo se soluciona

1. Reúna la documentación registral: copia de la escritura de hipoteca, certificado de gravámenes del Registro de la Propiedad y contrato de crédito. Lleve también recibos de pago y comunicaciones con el banco.
2. Informe inmediatamente al administrador concursal y adjunte esas pruebas a la mesa de acreedores. El administrador debe conocer cualquier pretensión de ejecución sobre bienes de la masa.
3. Verifique si la hipoteca fue constituida por la persona jurídica en concurso o por terceros. Si fue constituida por terceros, obtenga documentación que pruebe la titularidad y la separación patrimonial.
4. Pregunte al banco si pretende ejecutar la hipoteca o si prefiere negociar un acuerdo de reestructuración. Solicite constancia escrita de su posición.
5. Si el banco inicia ejecución, solicite al administrador concursal medidas para proteger la masa; en algunos supuestos la apertura del procedimiento concursal puede ofrecer herramientas para negociar la inclusión de la garantía en el convenio.
6. Evalúe alternativas: ofrecer pago mediante activos no esenciales, propuesta de dación en pago mediante procedimiento concursal o negociar quita o refinanciación con el banco.
7. Si hay garantes o codeudores, notifíqueles la situación; su defensa puede requerir pruebas distintas.

Puede usted realizar los pasos de recopilación de documentación y comunicación al administrador. Para negociar con el banco o plantear la defensa contra una ejecución hipotecaria, es recomendable asesoría legal especializada.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y acuerdo: El banco puede aceptar una propuesta que evite la ejecución: refinanciación, dación parcial o inclusión en el convenio. Esto evita remate y preserva valor.

2) Acuerdo dentro del concurso: La hipoteca se incorpora a un convenio concursal que fija cómo y cuándo se satisface el crédito garantizado. El banco conserva su privilegio pero puede negociar quita o plazo, y la inclusión en el convenio ofrece seguridad para el deudor.

3) Ejecución y remate: Si el banco ejecuta la hipoteca y obtiene título ejecutivo firme, puede rematar el bien. Si la masa concursal es insuficiente para cubrir la deuda, el rendimiento del remate se destina al pago del crédito garantizado y sobrantes, si los hay, regresan a la masa. Si la ejecución alcanza bienes de terceros garantes, éstos responden con su patrimonio.

Y si gana, ¿cobro? Incluso con sentencia favorable, cobrar depende del precio obtenido en remate y de la existencia de otros acreedores con privilegios. Un fallo favorable no garantiza el cobro total si el bien no alcanza el valor de la deuda.

Errores que arruinan el caso

• No obtener el certificado de gravámenes registral: sin él no se sabe si la hipoteca está vigente o si existen otros gravámenes.
• Permitir que el banco actúe sin notificar al administrador concursal.
• Aceptar acuerdos verbales con el banco que no se documenten y no se incluyan en el expediente concursal.
• No verificar si la hipoteca fue constituida por un tercero y asumir que el bien pertenece a la masa.
• Retrasar la solicitud de información a la entidad financiera y al Registro de la Propiedad; la falta de prueba acelera la ejecución.