Si pagó y no le entregan la posesión del bien, el vendedor está incumpliendo. Lo que importa es si la entrega estaba condicionada a trámites, pagos o documentos. Reúna comprobantes de pago, la promesa o escritura y las comunicaciones; con esa prueba puede reclamar formalmente la entrega o exigir la resolución y reparación del daño.
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Su situación se evalúa por tres factores: qué pactó exactamente respecto de la entrega, si se cumplió alguna condición suspensiva, y si el vendedor tiene impedimentos legales o de hecho para entregar. Si la entrega estaba condicionada a la inscripción, pago de pasivos o saneamiento y no se cumplió, el vendedor puede alegar causa; si no hay causa válida, usted tiene derecho a exigir cumplimiento o reparación.
Es necesario revisar el contrato: la promesa puede establecer fecha de entrega, condiciones y consecuencias del retraso. Si el vendedor retiene la posesión por querer negociar otra cosa o por no haberse mudado, eso es incumplimiento. Si hay un tercero ocupando el bien por razones anteriores a la venta, puede tratarse de evicción o de conflicto posesorio.
Tenga en cuenta que la entrega material y la entrega jurídica (protocolo y registro) son conceptos distintos: la entrega material es la posesión física; la jurídica se consuma con la escritura y la inscripción. Ambos importan y ambos pueden generar obligaciones diferentes.
Sin abogado puede presentar la reclamación, acudir a conciliación y recopilar prueba. Para medidas cautelares, juicios de cumplimiento complejos o defensas frente a terceros ocupantes, es recomendable contar con abogado. Si no puede pagar, consulte la defensoría o la casa de justicia.
Y si gana, ¿cobra? Ganar en sentencia no garantiza cobro inmediato: la ejecución depende del patrimonio del condenado. Evaluar la capacidad de cobro antes de litigar es parte de la estrategia.
Puede intentar la primera carta y la conciliación sin abogado. Necesitará abogado si el vendedor no coopera, si hay terceras personas ocupando el bien, o si debe solicitar medidas cautelares o iniciar proceso de cumplimiento. Si enfrenta a una empresa o a un vendedor con abogado, busque representación. Si no tiene recursos, pida asesoría gratuita en la defensoría o casa de justicia.
Otros problemas frecuentes en compraventas
Depende de lo pactado. Si el contrato lo permite, puede aceptar entregas parciales; si no, puede exigir cumplimiento total o compensación por el incumplimiento.
Si existe otra venta con mejor derecho registral, la situación se complica. Consulte la escritura y el estado registral; puede ser necesario demandar por saneamiento o por restitución.
La entrega de posesión no se obtiene simplemente con la policía; si hay conflicto posesorio, necesita una orden judicial. No entre por la fuerza.
Sí. La conciliación puede forzar un compromiso formal que sea ejecutivo; muchas entregas se obtienen así.
Puede pedir perjuicios que correspondan al daño sufrido por el retraso, como gastos adicionales o lucro cesante, siempre que pueda probarlos.
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