Me quieren usucapir una franja del predio

¿Tienes razón?

La pretensión de usucapión parcial se gana o se pierde según pruebas muy concretas: el reclamante debe demostrar posesión real, pública y exclusiva de la franja en cuestión, mientras que usted debe probar titularidad, continuidad del predio y que la franja nunca se separó del resto mediante título o uso exclusivo. Si la franja ha estado ocupada por terceros, si éstos han hecho obras, cercados o inversiones y han ejercido actos de señorío exclusivos sobre esa franja, el reclamante puede tener base. Si, en cambio, la franja siempre estuvo integrada al predio y usted dispone de escritura o de documentos que la identifican como parte del predio, su defensa es sólida.

También es relevante si la franja corresponde a servidumbres, caminos o áreas que por ley o por contrato están destinadas a uso común. La existencia de una servidumbre actual o de un predio fragmentado en el folio complica el caso y puede impedir la usucapión parcial.

Cómo se soluciona

1. Reúna la documentación registral y notarial. Saque copia certificada del folio de matrícula y de la escritura pública del predio. Localice planos y escrituras anteriores que describan linderos. Si la franja no aparece separada en esos títulos, ese es un argumento central en su defensa.

1. Documente la situación física. Haga fotografías y vídeos de la franja, demarcando linderos con testigos y si es posible con un levantamiento topográfico. Un plano técnico firmado por un profesional aporta claridad sobre medidas y linderos.

1. Garantice la integridad del predio. Evite cambios que puedan interpretarse como abandono de la franja. Si alguien está cercando o construyendo, presente denuncia ante la autoridad para que haga inspección y deje constancia.

1. Reúna pruebas de uso colectivo o de servidumbre. Si la franja corresponde a un camino comunal, un acceso o una servidumbre, obtenga certificados municipales o testimonios que acrediten su uso común. Esa prueba impide que alguien pretenda convertir el uso en propiedad privada por la vía de la usucapión.

1. Presente oposición fundada si le notifican demanda. Contestando la demanda debe alegar pruebas registrales y documentales que impidan la pérdida parcial del predio. Considere solicitar medidas cautelares para evitar la venta o la alteración de la franja mientras se decide el litigio.

Qué puede hacer sin abogado y cuándo necesita uno: usted puede solicitar copias de folio y planos, reunir fotos y hacer denuncias administrativas. Necesita abogado para contestar la demanda, proponer pruebas periciales (levantamiento topográfico) y solicitar medidas cautelares que protejan el predio. Si la franja tiene acceso público, consulte también la oficina municipal que regula caminos y servidumbres.

Qué puede pasar

1. Se arregla con acuerdo sobre la franja. En numerosas ocasiones las partes acuerdan un deslinde o una compensación y evitan el litigio. Un acuerdo puede consistir en una mensura, un deslinde y su formalización ante notaría.

1. Conciliación o resolución administrativa. Dependiendo de la situación, la autoridad local puede intervenir para establecer el uso o la titularidad de la franja y proponer soluciones administrativas. Un acuerdo puede incluir la conservación de la servidumbre o el pago por uso.

1. Juicio por usucapión parcial. Si el asunto llega a juicio y el reclamante prueba poseer la franja en la forma requerida, el juez puede darle la parte que acredite. Si usted pierde, además de la cesión de la franja puede haber condena en costas. Si gana, el juez confirmará la integridad de su predio y podrá ordenar medidas para evitar posteriores intentos de fragmentación.

Y si gana, ¿cobra? La recuperación de la franja le restituye el uso y la titularidad sobre esa porción; si hubo daños o mejoras realizadas por el ocupante, la indemnización es otro tema que puede reclamar en sede civil.

Errores que arruinan el caso

• No obtener plano o levantamiento topográfico antes de que el ocupante actúe. Sin ese documento es difícil probar linderos.
• No denunciar oportunamente obras o cercados. La tolerancia facilita la argumentación del ocupante.
• Usar testigos que no puedan ubicar la franja con precisión. Deben describir con claridad límites y momentos.
• Intentar resolver por la fuerza o cambiar linderos sin el debido proceso. Eso puede abrir responsabilidad penal y civil.