Un arrendatario paga rentas pero no se reparte entre los copropietarios

¿Tienes razón?

Su derecho a recibir una parte de la renta nace de su condición de cotitular. Las tres cosas que determinan si procede la reclamación son: quién figura en el contrato de arrendamiento, cómo se ha hecho el cobro (si hay recibos exclusivos a nombre de una sola persona o entregas en efectivo sin documento) y si existe un acuerdo previo sobre la administración de las rentas. Si el contrato está a nombre de varios cotitulares o del bien (no de una persona), su posición es clara: la renta corresponde al proindiviso y debe repartirse. Si el contrato solo nombra a uno de los cotitulares, puede intentarse la rendición de cuentas: demostrar que la renta se devenga por el bien común y que el receptor actúa como administrador sin justificación.

La situación cambia si quien percibe la renta ha hecho gastos probados relacionados con la conservación del bien. Los gastos necesarios para conservar la cosa pueden deducirse antes de repartir, pero deben acreditarse. También importa si el arrendador es persona distinta que paga a un tercero: usted debe probar el ingreso y su cuota.

Si el receptor alega que le corresponde por haber realizado una gestión o mejora, debe probarlo. Lo que usted necesita probar es la existencia y cuantía de los pagos y que forma parte del proindiviso; para eso sirven recibos, transferencias, testigos, extractos bancarios y comunicaciones formales solicitando rendición de cuentas.

Cómo se soluciona

1. Reúna pruebas: contrato de arrendamiento, recibos o comprobantes de pago, extractos bancarios donde aparezcan las transferencias, fotos o contratos donde aparezca el bien, y cualquier comunicación donde el arrendador reconozca el pago.
2. Solicite rendición de cuentas por escrito con constancia al cotitular que recibe la renta. Pida detalles de ingresos y egresos y proponga un cálculo provisional de la parte que le corresponde. Guarde copia de la solicitud y de cualquier respuesta.
3. Si hay mantenimiento o mejoras alegadas, solicite facturas o comprobantes de esos gastos; no acepte de palabra. Si se niega la rendición o la respuesta es insatisfactoria, intente la conciliación extrajudicial en derecho para documentar el reclamo y, si aplica, acordar forma de reparto o pago.
4. Si no hay acuerdo, la acción judicial es por rendición de cuentas y reparto de las sumas adeudadas. El juez ordenará probanzas y podrá decretar la división o la venta si procede. Antes de demandar, valore con un abogado si es mejor pedir la adjudicación y pago o la venta pública.
5. Si el receptor usa la renta para gastos realmente necesarios, esos egresos se descuentan; si no, el reparto se hará bruto y luego se imputan los gastos con prueba.

Qué puede hacer usted sin abogado: documentar y enviar el requerimiento, intentar conciliación e incluso solicitar orientación en la Casa de Justicia. Para tramitar una demanda, presentar medios de prueba complejos o pedir medidas cautelares, se recomienda abogado.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y conciliación: el cotitular reconoce de buena fe la parte y comienza a repartir. Esto es común y suele ser la solución más rápida y económica.

2) Acuerdo o conciliación formal: se firma un acuerdo sobre rendición de cuentas, se establecen formulas de reparto y periodicidad. A veces se acuerda que uno compre la parte del otro o que se pague una suma por cierre. Un acuerdo puede incluir pagos escalonados o garantías.

3) Juicio: si hay demanda, el juez ordenará prácticas de prueba y podrá condenar a rendir cuentas y pagar. Si pierde la acción, podría tener que asumir costas; si gana, la ejecución depende de la capacidad patrimonial del condenado: una sentencia no garantiza el cobro si el responsable no tiene bienes.

Y si gana, ¿cobro? La sentencia es el primer paso: sólo se cobra si hay bienes para ejecutar. Si el cotitular es insolvente, el cobro puede ser parcial o nulo.

Errores que arruinan el caso

• No recoger comprobantes de pago desde el inicio; aceptar cobros en efectivo sin recibo complica la prueba.
• No pedir rendición de cuentas por escrito y con constancia; una conversación verbal tiene menos valor probatorio.
• Dejar pasar la conducta años sin reclamar; la conducta continuada puede dar la sensación de tolerancia.
• No separar gastos razonables de apropiación; no exigir facturas por reparaciones y luego reclamar todo el monto sin prueba.