Reclamar por vicios de construcción en zonas comunes

¿Tienes razón?

Tres factores determinan la fortaleza de un reclamo por vicios en zonas comunes. Primero: quién contrató la obra y bajo qué régimen: si el promotor construyó y entregó las zonas comunes, su responsabilidad contractual es alta; si la comunidad contrató obras posteriores, la responsabilidad puede recaer en la administración que contrató o en el contratista contratado. Segundo: la existencia de garantías, pólizas o actas de recepción. Un contrato o póliza que cubra defectos es la puerta para exigir correcciones sin litigar. Tercero: la prueba técnica que relacione los vicios con la ejecución. Un peritaje que identifique causas (materiales defectuosos, mala ejecución, diseño deficiente) es fundamental.

Si las zonas comunes presentan fallas que suponen riesgo para las personas o para la estabilidad de la edificación, la cuestión adquiere mayor urgencia y justifica medidas técnicas y, si procede, judiciales. Si el vicio afecta solo al aspecto estético, la solución suele ser contractual o administrativa.

Cómo se soluciona

1. Documente los vicios: fotos, vídeos, testimonios y registros de cuándo aparecieron. Anote fechas y eventos (lluvias, obras cercanas) que puedan relacionarse con el defecto.

1. Solicite a la administración copia del contrato, pólizas y acta de entrega. Esto identifica al responsable contractual y las coberturas disponibles.

1. Solicite peritaje técnico independiente. Un ingeniero o arquitecto deberá explicar origen, alcance y costo de reparación. El informe será la base para reclamar.

1. Reclame formalmente a la administración, al promotor o al contratista según corresponda. Adjunte el peritaje y pida reparación o indemnización. Use mecanismos con constancia de recibido.

1. Conciliación extrajudicial. Lleve a conciliación el peritaje y las cotizaciones de reparación. La conciliación puede obligar a la parte responsable a reparar o a pactar una compensación.

1. Demanda civil. Si no hay acuerdo, se puede demandar por incumplimiento contractual o por responsabilidad extracontractual. El proceso requerirá peritajes adicionales y la presentación de contratos y actas.

Qué puede hacer usted solo y qué necesita profesional: usted puede recopilar fotos, solicitar documentos y presentar una reclamación a la administración. Necesitará abogado para coordinar peritajes, redactar la demanda y pedir medidas cautelares si existe riesgo de daño grave o inminente.

Qué puede pasar

1) Reparación por acuerdo directo. Si la responsabilidad es clara y la parte responsable dispone de recursos o póliza, frecuentemente se llega a un acuerdo para reparar las zonas comunes.

2) Conciliación con compromiso de reparación. Un acta de conciliación obliga y facilita la ejecución de la reparación; si la parte incumple, el acta puede ser ejecutada judicialmente.

3) Juicio. En juicio, el resultado depende de los peritajes y de los contratos. Si se obtiene sentencia favorable, puede ordenarse la reparación o una indemnización. Si la parte responsable no tiene bienes suficientes, la sentencia puede ser difícil de ejecutar.

Y si gana, ¿cobro? Cobrar la reparación o la indemnización depende de pólizas, garantías y del patrimonio del condenado. Por eso siempre conviene agotar mecanismos de conciliación y pedir garantías (fianzas, pólizas) cuando se pacte una reparación.

Errores que arruinan el caso

• No realizar peritaje independiente: aceptar diagnósticos de la contraparte sin contraste le deja sin elementos técnicos robustos.
• Permitirse reparaciones no documentadas: arreglar por cuenta propia sin guardar comprobantes anula la posibilidad de cuantificar el daño original.
• No exigir actas certificadas: las decisiones de asamblea y las aprobaciones contractuales deben constar en acta.
• No verificar pólizas: ignorar si existe seguro o póliza de cumplimiento impide reclamar a la aseguradora.
• Demorar la reclamación cuando hay riesgo técnico: si existe peligro para la integridad, no pedir medidas cautelares puede agravar el daño.