Queremos regular las aportaciones a la vivienda antes de comprarla

¿Tienes razón?

Usted puede pactar cómo se computan las aportaciones a la vivienda: que den derecho a titularidad proporcional, a un crédito interno que debe reembolsarse, o a que las mejoras cuenten como inversión reembolsable. Lo que marca la diferencia es la prueba: escritura pública con cláusula de distribución, documento privado firmado, transferencias bancarias a nombre del vendedor o del comprador y facturas de obras. Si su aporte queda sólo en la conversación, la protección es precaria. El derecho de la parte que aportó se determinará según lo que se haya acordado y la prueba que presente.

Además, la forma en que adquieren la vivienda (a nombre de uno o de ambos en la escritura) influye en la interpretación del aporte: si la vivienda queda a nombre de uno solo, un aporte documentado puede dar lugar a reconocimiento en la partición o a un derecho de crédito, pero requiere prueba clara.

Cómo se soluciona

1. Decidan el objetivo del aporte. Antes de comprar, aclaren si el dinero dará derecho a ser cotitular, a un reembolso en caso de venta, o a un reconocimiento porcentual. Esta decisión debe constar por escrito.

1. Documenten toda transferencia. Eviten pagos en efectivo sin recibo. Hagan transferencias bancarias a cuentas identificadas y con concepto claro (por ejemplo: "aporte para compra vivienda"), y guarden comprobantes. Si hay efectivo, exijan recibo firmado por la otra parte o por el vendedor.

1. Incluyan cláusula en la promesa o escritura. Si pueden, que el pacto se incorpore en la promesa de compraventa o en la escritura pública: indique montos aportados, porcentajes de titularidad, forma de reembolso y qué sucede si uno quiere vender o si se separan.

1. Si la vivienda queda a nombre de uno solo, pacten un reconocimiento de crédito o de copropiedad. Un documento privado con firmas y testigos puede servir, pero el método más seguro es inscribir la titularidad proporcional en la escritura.

1. Prevean mejoras y gastos futuros. Pacten cómo se computarán las obras, quién asume el costo de impuestos o de cuotas de administración y cómo se valorarán las mejoras en caso de venta.

1. Resguardos prácticos: conserven facturas de obras y pagos, fotografías del antes y después, y registros de quién pagó qué. Si es necesario, notifiquen por escrito el aporte a la otra parte y pidan confirmación; ese intercambio ayuda a probar la intención.

1. Cuando haya desacuerdo, busquen conciliación. Si a la hora de la separación surge disputa sobre lo aportado, la conciliación extrajudicial es un paso útil antes de demandar.

Qué puede pasar

1. Se arregla con escritura o reconocimiento: la solución ideal es que la promesa o escritura deje constancia de las aportaciones; así el reparto es claro y ejecutable.

1. Acuerdo en conciliación: si hay conflicto, la conciliación puede acordar el reembolso, la venta del inmueble o la compra de la parte de uno por el otro. A veces conviene aceptar un pago inferior a reclamar judicialmente por la rapidez y seguridad del cobro.

1. Juicio para reconocer aportes: si no hay acuerdo, puede demandarse para que un juez reconozca la participación o un crédito. El juez valorará las pruebas. Si gana, podrá ordenar reconocimiento patrimonial; sin embargo, la ejecución depende de bienes sobre los que cobrar. Si el inmueble ya fue vendido a terceros, su derecho puede verse afectado.

Y si gana, ¿cobra? Si el aporte está bien probado y la persona demandada tiene bienes, la sentencia facilita la ejecución; si no, la eficacia práctica del cobro será limitada.

Errores que arruinan el caso

• Pagar en efectivo sin recibo: dificulta probar el aporte.
• No incluir la cláusula en la escritura: dejar el acuerdo fuera de la escritura reduce su fuerza frente a terceros.
• Confundir titularidad con aporte: aportar dinero no convierte automáticamente en copropietario sin documento que lo establezca.
• No contemplar mejoras: las obras hechas sin facturas se valoran peor ante un juez.
• No revisar la solvencia del comprador: si usted aporta y la otra parte tiene deudas, su aporte corre riesgos si hay acreedores.