¿Qué hacer si un propietario realiza obras privadas que afectan a elementos comunes?

¿Tienes razón?

La clave está en tres preguntas. Primero: ¿las obras afectan elementos comunes o privativos? Elementos comunes son estructuras, fachadas, redes hidráulicas y eléctricas generales, y aquello que el reglamento o la ley señalen como común. Segundo: ¿hay autorización previa? Para las obras que inciden en elementos comunes normalmente se requiere autorización de la junta o acuerdo conforme al reglamento. Si no hay autorización, la obra es, en principio, irregular. Tercero: ¿provocan riesgo o daño? Si la obra pone en riesgo la seguridad, la estabilidad o la habitabilidad, la respuesta debe ser más enérgica: puede exigirse la paralización inmediata y la reparación.

Si la obra toca elementos comunes sin permiso, su queja es seria; si la obra está confinada a elementos privativos y no afecta a terceros, la capacidad de intervención de la comunidad es más limitada. La distinción entre común y privativo suele estar en el reglamento y la escritura de propiedad.

Cómo se soluciona

1. Documente la obra. Tome fotos y videos con fecha y hora, recopile testimonios de vecinos y guarde cualquier comunicación del propietario que realice la obra. Si hay ruidos, humos o riesgo evidente, registre todo con detalle.

1. Solicite la paralización por escrito. Diríjase al administrador o al presidente y pida que requieran al propietario la suspensión de los trabajos y la presentación del proyecto y las autorizaciones pertinentes. Haga la solicitud por un medio que deje constancia.

1. Revise permisos y autorizaciones. Pida copia de las licencias de construcción o permisos municipales cuando correspondan, así como del permiso de la junta si este fuera necesario. Si el propietario no muestra permiso, la obra está en falta.

1. Informe a la junta y pida acta. Solicite que el asunto sea incluido en el orden del día de la junta y pida que se deje constancia de la denuncia y de las pruebas. La junta puede acordar medidas correctivas y solicitar informe técnico.

1. Busque un informe técnico. Si hay riesgo estructural o de instalaciones, pida un peritaje que valore la afectación a elementos comunes. Un perito puede recomendar paralización y obras de reparación a costa del responsable.

1. Conciliación y medidas judiciales. Si el propietario no acata los requerimientos, puede intentarse conciliación extrajudicial para forzar la paralización y acordar reparación. Si esto falla, un abogado puede promover medidas judiciales para ordenar la suspensión de obras, exigir la reparación y reclamar el pago de daños. En casos de riesgo inminente, se puede solicitar al juez medidas cautelares para impedir daños mayores.

Acciones que puede hacer sin abogado: documentar, solicitar la paralización por escrito, recabar firmas y acudir a la junta. Contrate abogado si hay daño material grave, peligro para la estructura o si el propietario ignora los requerimientos y persiste en la obra.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y corrección. A menudo la intervención temprana y la presión de la junta obligan al vecino a paralizar y regularizar la obra: presenta planos, obtiene permisos y corrige los trabajos para que no afecten elementos comunes.

2) Acuerdo o conciliación. Pueden pactar la regularización de la obra, que el propietario asuma el costo de adaptaciones, o que realice las reparaciones necesarias. Un acuerdo evita juicio y suele incluir plazos y obligaciones claras.

3) Juicio. Si se demanda, el juez puede ordenar la suspensión de la obra, la demolición de lo construido o la reparación a costa del responsable. Si se pierde el juicio, la comunidad podría ser condenada a pagar costas; si se gana, ejecutar la sentencia dependerá del patrimonio del propietario para cubrir los daños.

Y si gana, ¿cobro? La sentencia es útil, pero la ejecución práctica depende de la solvencia del responsable. A veces conviene un acuerdo que garantice pago antes que una sentencia de difícil ejecución.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la obra desde el inicio; las pruebas tempranas son decisivas.
• Actuar en forma violenta o tratar de detener la obra por la fuerza: eso puede voltear la responsabilidad en contra.
• Aceptar explicaciones verbales sin solicitar permisos por escrito.
• No solicitar informe técnico cuando hay riesgo estructural.