No siempre el administrador puede contratar o cambiar un servicio de mantenimiento a su antojo; lo que importa es lo que diga el reglamento de copropiedad, los acuerdos de junta y si la contratación siguió el procedimiento que esos documentos prevén. El primer paso es reunir el contrato, las cotizaciones y las actas que autorizaron el gasto y presentar una reclamación por escrito a la administración con petición de copia de los soportes.
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La respuesta depende de tres elementos clave: el reglamento de propiedad horizontal o estatutos, el acuerdo concreto de la junta de copropietarios y la forma en que se hizo la contratación. Si el reglamento exige que contratos de cierto monto o naturaleza se aprueben en junta, y no hay acta que lo autorice, su posición es fuerte. Si existe un contrato firmado con la empresa y la administración ha cumplido el procedimiento previsto (cotizaciones, comparativo, informe técnico), puede ser más difícil cuestionarlo salvo por incumplimiento del servicio.
Además hay que evaluar la prueba del incumplimiento: órdenes de trabajo, fotos, reportes de seguimiento, correos y quejas de propietarios. Si usted tiene evidencias claras de que el servicio no se presta o que se factura por trabajos no realizados, el reclamo se sustenta mejor. Si la controversia es por la selección del proveedor (favoritismo, sobreprecio), lo determinante es si el administrador actuó dentro de sus facultades o extralimitó sus funciones.
Diferencie lo que puede hacer usted solo (reclamar, recabar pruebas, pedir convocatoria) de lo que requiere intervención profesional (demandas, conciliaciones formales, peritajes técnicos).
1) Se arregla con una carta y sustitución del proveedor
2) Acuerdo o conciliación
3) Juicio
Y si gana, ¿cobro?
Una sentencia no garantiza el cobro inmediato: si el proveedor o la administración son insolventes, la sentencia reconoce el derecho pero exige trámites de ejecución para cobrar. Valore la solvencia del destinatario antes de decidir ir a juicio.
En muchos casos la primera carta la puede escribir usted: pida copia del contrato y del soporte de facturación, documente las fallas y solicite inclusión del tema en junta. Sí conviene abogado cuando hay cifras importantes en disputa, cuando la administración se niega a entregar documentación, o si le ofrecen un acuerdo: entonces es clave valorar si la oferta compensa y cuantificar daños. Es posible acceder a beneficio de justicia gratuita si no puede pagar.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
Sí. Como copropietario tiene derecho a consultar los documentos de la administración relacionados con contratos y facturación. Pídalo por escrito y deje constancia; si la administración se niega, solicite que el tema se lleve a junta.
Sí, los mensajes pueden servir como prueba si se exportan correctamente y se acompañan de otras evidencias (fotos, facturas, órdenes de servicio). Es mejor tener varios tipos de prueba que solo un chat.
Depende del acuerdo entre copropietarios y del reglamento. Lo habitual es pedir a la junta medidas cautelares o una revisión del contrato; si la administración se niega, la junta puede ordenar la suspensión o la contratación de un interventor.
Puede reclamarse la devolución si se demuestra factura por trabajos no ejecutados o sobrecostos indebidos. A veces se logra por conciliación; otras, mediante demanda y ejecución de sentencia.
Si hay indicios de corrupción o abuso, puede denunciarse ante la Procuraduría o la Fiscalía, y la copropiedad puede solicitar auditoría interna. Para reclamaciones de consumo o publicidad engañosa, la Superintendencia de Industria y Comercio puede ser competente según el caso.
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