Problemas con el tanteo y retracto en la transmisión de la cuota

¿Tienes razón?

Su posición depende de dos cuestiones: si el derecho de tanteo o retracto existe en el título o en un acuerdo entre comuneros, y si se cumplió el procedimiento formal para ejercitarlo. El tanteo es la preferencia para comprar antes que un tercero; el retracto es la posibilidad de deshacer una venta a un tercero si no se respetó la preferencia. En muchos proindivisos los comuneros pactan estos derechos en escrituras, reglamentos internos o incluso en contratos previos; en otros, la ley o la costumbre puede respaldar reclamaciones.

Si usted probó que hizo la oferta al precio y condiciones de la venta y que la notificación fue defectuosa, puede tener base para impugnar la transmisión. Pero si no existe pacto o prueba de la oferta, o si la notificación fue correcta y dentro de las formalidades pactadas, su reclamación será débil.

En resumen: tiene sentido reclamar si existe un derecho pactado y no se siguió el procedimiento, o si la notificación fue defectuosa o inexistente.

Cómo se soluciona

1. Reúna documentación: copia del título de propiedad, reglamento de copropiedad si existe, la promesa o contrato de venta celebrado con el tercero, la oferta escrita que usted presentó (si la hubo) y las constancias de notificación (correo certificado, mensajes exportados con sellos de tiempo, recibos). Además obtenga la certificación de tradición para ver anotaciones.

1. Analice el pacto de preferencia: verifique si en la escritura de adquisición del proindiviso o en actas de comuneros existe cláusula de tanteo o retracto y qué condiciones exige (forma de notificación, plazos para responder, precio de preferencia). Si existe, determine si se respetaron las formalidades.

1. Acredite la oferta: si usted presentó una oferta equivalente a la que pactaron con el tercero, reúna pruebas (mensajes, correos, recibos de depósito) que demuestren que estuvo dispuesto a comprar en iguales condiciones.

1. Intente conciliación: antes de litigar, cite a la parte que compró a conciliación en derecho o proponga un acuerdo que respete el derecho preferente. La conciliación es, además, requisito de procedibilidad para muchas demandas.

1. Si no hay acuerdo, prepare la demanda de impugnación de la transmisión o de ejercicio del retracto —según corresponda— ante el juez. El juez valorará la existencia del pacto, el cumplimiento de la notificación y la equivalencia de la oferta. Un abogado le ayudará a narrar los hechos, valorar pruebas y solicitar medidas cautelares si teme que la cosa se transfiera a terceros de buena fe.

Acciones que puede hacer usted: reunir pruebas, exportar comunicaciones y solicitar conciliación. Requiere abogado para demandar o para formalizar acuerdos complejos.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta o acuerdo: el comprador original reconoce la preferencia y se pacta la transmisión a usted o el pago de la diferencia. Esto suele evitar largos procesos.

2) Acuerdo o conciliación: mediante conciliación en derecho se puede fijar que la transmisión se haga a usted en iguales condiciones o que se le compense económicamente. El acuerdo da seguridad y evita ejecución de sentencias.

3) Juicio de impugnación o retracto: si va a juicio y prueba el incumplimiento, el juez puede declarar la nulidad de la venta y ordenar la transmisión a su favor o el pago de la diferencia. Si pierde la demanda por falta de prueba, la venta queda firme y podrá cargar con las costas. Además, si el comprador actuó de buena fe y cumplió requisitos formales, la protección judicial puede favorecerle.

Si gana, ¿cobro? Si el juez le reconoce el derecho pero el tercero es insolvente o ha vendido de nuevo, ejecutar la sentencia puede requerir medidas adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la oferta escrita ni las constancias de notificación.
• Ignorar el contenido exacto del pacto de preferencia; a veces la cláusula exige forma notarial que no se cumplió.
• Retrasar la actuación hasta que la transmisión queda inscrita; entonces la defensa es más compleja.
• Intentar autosatisfacciones (retener títulos, escalar conflictos físicos) que generan responsabilidad civil o penal.
• No intentar la conciliación previa cuando es requisito de procedibilidad para la demanda.