Problemas con arrendamiento del bien comun

¿Tienes razón?

Su posibilidad de oponerse a un arriendo hecho por otro cotitular gira en torno a cuatro preguntas: quién tenía la facultad de administración del bien, si existió autorización expresa o tácita, si el arrendamiento perjudica el uso o valor de la cosa común, y qué hicieron con las rentas. Si no había acuerdo que delegara la administración en ese cotitular y éste celebró el contrato sin su consentimiento, usted puede impugnar la actuación que excede la simple administración ordinaria. Por el contrario, si existía un acuerdo de gestión o si el arriendo responde a la administración ordinaria del bien y fue celebrado en condiciones normales, su impugnación será más difícil.

También cuenta qué pasó con las rentas: si el arrendador cobró y gastó el dinero sin rendir cuentas a la comunidad de cotitulares, eso le da pie a reclamar la distribución o rendición de cuentas. Si, en cambio, el dinero quedó depositado y se aceptó tácitamente, la posición del arrendador mejora. Finalmente, el contenido del contrato con el arrendatario (duración, condiciones, subarriendo) influye porque acuerdos que limitan gravemente el uso futuro del bien pueden ser anulados por los cotitulares.

Cómo se soluciona

1. Obtenga y conserve el contrato de arrendamiento y cualquier recibo o prueba de pago. Exportar correos y chats relacionados con la negociación y guardar copia del contrato son pasos básicos.

1. Documente su posición como cotitular. Reúna escrituras, documentos que prueben la titularidad y cualquier acuerdo previo entre cotitulares sobre la administración del bien.

1. Notifique por escrito su oposición al cotitular que arrendó y al arrendatario, dejando constancia de que el contrato fue celebrado sin su consentimiento y pidiendo rendición de cuentas sobre las rentas. Envíe la notificación con constancia de recibido.

1. Valore la conciliación extrajudicial en derecho. Si procede como requisito de procedibilidad, la conciliación sirve para discutir la validez del contrato y negociar la restitución de rentas o la terminación del arriendo.

1. Si no hay acuerdo, presente la demanda correspondiente: puede reclamarse la nulidad del acto de administración que exceda facultades, la restitución de rentas y la indemnización por daños si procede. El juzgado civil valorará título de propiedad, acuerdos internos y conducta de las partes.

1. Si teme desalojo del copropietario u otra medida que altere su vivienda, considere la tutela para protección de derechos fundamentales en escenarios excepcionales; la tutela no sustituye la discusión patrimonial pero protege derechos inmediatos como la vivienda.

Qué puede hacer solo: recopilar contratos, enviar notificaciones y buscar conciliación. Cuándo pedir abogado: cuando el contrato sea complejo, haya terceros con derechos frente al bien, exista riesgo de desalojo o quiera proponer medidas cautelares.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo. Frecuentemente, basta una negociación para terminar el contrato o pactar la entrega de rentas. Evite soluciones verbales: deje todo por escrito.

2) Conciliación o acuerdo en sede extrajudicial. Aquí se puede pactar la terminación del arriendo, el reparto de las rentas o la compensación por el uso indebido. Un acuerdo reduce costos y evita un proceso largo.

3) Juicio por nulidad del acto de administración, rendición de cuentas y posibles daños. Si el juez da la razón a quien impugna, puede ordenar la nulidad o la restitución de las rentas. Si pierde, puede afrontar costas; si gana, la efectividad del fallo dependerá de la situación patrimonial del cotitular y del arrendatario.

Y si gana, ¿cobro? La condena puede obligar a pagar rentas y eventualmente indemnización, pero la ejecución depende de que existan bienes o dinero para embargar. Además, los conflictos con terceros arrendatarios pueden necesitar actuaciones adicionales para garantizar la eficacia práctica de la sentencia.

Errores que arruinan el caso

• No guardar el contrato o los recibos de pago del arrendatario.
• Tolerar el arriendo durante mucho tiempo sin oponerse por escrito, lo que puede interpretarse como aceptación tácita.
• Intentar desalojar por su cuenta al arrendatario; esa conducta puede causar responsabilidad y complicar la posición jurídica.
• No exigir rendición de cuentas inmediata sobre las rentas cobradas.
• Emprender acciones judiciales sin intentar la conciliación cuando ésta es requisito de procedibilidad.