Mi hijo mayor quiere vender la vivienda y temo que no sea capaz

¿Tienes razón?

Vender una vivienda requiere capacidad de ejercicio: comprender la naturaleza de la venta y sus efectos sobre su patrimonio. Si usted sospecha que su hijo no tiene esa capacidad por deterioro cognitivo, adicción o enfermedad mental, hay tres elementos que el juez va a valorar: pruebas médicas que acrediten el déficit, hechos concretos que muestren incapacidad en decisiones económicas (como ventas impulsivas o desapoderamiento) y la existencia de riesgo inminente para el bien. Si su hijo firmó poderes o recibió dinero por adelantado, la situación cambia, porque esos actos prueban la conducta previa.

La presencia de conversaciones, testigos y documentales que muestren la intención real de venta y la comprensión del negocio por parte del vendedor son esenciales. Si su hijo actúa bajo influencia de terceros o no recuerda la operación, eso puede reforzar la alegación de incapacidad. Pero si puede explicar claramente por qué vende y cómo va a usar el dinero, el tribunal tenderá a respetar su autonomía.

Cómo se soluciona

1. Documente la operación: obtenga copia del contrato de promesa o de la escritura proyectada, recibos de anticipos, chats o correos donde se hable de la venta, y nombres de testigos. Tome fotos del inmueble y guarde publicaciones o anuncios de la venta.

1. Solicite medidas cautelares de protección: sin iniciar un proceso de incapacidad puede pedir al juzgado medidas que impidan la matrícula de la venta o la firma de escrituras hasta que se aclare la situación. Eso evita la transmisión de la vivienda mientras se recopila prueba.

1. Valore la vía extrajudicial: proponga una conciliación con comprador y su hijo para suspender la operación o pactar un poder limitado de administración. Muchas ventas se paran con diálogo y garantías (depósito en cuenta bancaria judicial, intervención notarial, etc.).

1. Obtenga valoración médica: pida evaluaciones por especialistas (neurología, psiquiatría, geriatría) que describan capacidades cognitivas y grado de comprensión. Acompañe con testimonios de familiares y vecinos sobre conductas recurrentes que afecten la toma de decisiones.

1. Inicie proceso judicial si hace falta: la demanda de incapacidad o la solicitud de nombramiento de curador/custodio se presenta en el juzgado civil competente. En el proceso, se practican pruebas periciales y testimoniales; si el tribunal estima que hay riesgo, puede decretar medidas de protección.

Qué puede hacer usted solo: recopilar documentos, solicitar informes médicos a la EPS y dejar constancia escrita ante notaría o juez del riesgo. Qué necesita profesional: presentar medidas cautelares y la demanda, y coordinar peritos para demostrar la incapacidad.

Qué puede pasar

1. Se para la venta con acuerdo: el comprador y su hijo aceptan suspender la operación y pactan salvaguardas. Muchas ventas se detienen así: es rápido y evita desgaste.

1. Conciliación o acuerdo judicial: pueden acordar un régimen de administración del dinero o un mandato con controles. Un acuerdo suele ser más efectivo que una sentencia porque permite controles prácticos y suele resolverse antes.

1. Juicio y sentencia de incapacidad: si el juez declara incapacidad, la venta puede anularse si se prueba que fue celebrada cuando la persona no tenía capacidad. Si la venta ya se consumó y el comprador actuó de buena fe, la situación es compleja: la protección del tercero y la eventual responsabilidad por restitución pesan en la decisión judicial. Si pierde, pueden imponerse costas y la familia puede tener dificultades para recuperar el bien si terceras personas lo adquirieron con apariencia de legalidad.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia que anule una venta no garantiza que recupere dinero efectivo; dependerá de la situación patrimonial del comprador y de si hubo depósitos disponibles para responder a la restitución.

Errores que arruinan el caso

• No dejar constancia escrita del intento de venta o de la oposición familiar: la ausencia de prueba documental debilita la defensa.
• Permitir que se firme escritura fuera de notaría sin vigilancia: la escritura pública es el momento clave; si se celebra con apariencia de legalidad y terceros de buena fe, la recuperación es difícil.
• Mover el bien sin orden judicial: trasladar llaves, cambiar cerraduras o tomar la vivienda por la fuerza puede generar responsabilidad civil y penal.
• No solicitar medidas cautelares: eso permite que la venta avance y complique la defensa.
• Firmar acuerdos con compradores sin condiciones claras: aceptar términos verbales facilita fraudes.