Comprar un apartamento sin que se haya firmado la escritura pública no es raro, pero no significa que usted no tenga derechos. Lo que importa es qué se pactó por escrito, si existe promesa de compraventa y si hay algún impedimento registral. Primer paso: exija al vendedor la documentación completa (promesa, certificado de tradición, pagos de impuestos) y pida copia del derecho de petición o comunicación fehaciente reclamando la formalización.
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Tres factores determinan su posición: la existencia de una promesa de compraventa o contrato suspendido; la titularidad registral del inmueble; y si hay pagos o prestaciones que prueben su entrada de dinero. Si firmó una promesa de compraventa y pagó, tiene un derecho expectaticio que obliga al vendedor a llevar a escritura. Si no existe documento escrito y todo fue verbal, su prueba es más débil, pero no inexistente: recibos, transferencias bancarias y testigos son evidencia. La situación empeora si el vendedor no es el titular registral o si pesa sobre el inmueble un embargo o limitación que él conocía y ocultó.
La ley colombiana exige que la trasferencia de bienes inmuebles se haga por escritura pública e inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos para producir efectos frente a terceros. Sin esa formalización, usted tiene derechos frente al vendedor pero no frente a terceros que inscriban después. Por eso la naturaleza del documento que firmó (promesa pública o privada) y el comportamiento del vendedor son cruciales.
Qué puede hacer solo hoy: pedir el certificado de tradición y enviar la reclamación fehaciente. Qué necesita de un abogado: evaluar la promesa, formular la conciliación y preparar la demanda si el vendedor no cumple, además de verificar riesgos registrales.
1) Se arregla con una carta y la escritura se firma: lo más sencillo es que el vendedor cumpla y se firme la escritura pública, se inscriba y usted obtenga la titularidad.
2) Acuerdo o conciliación: pueden pactar plazos, pagos pendientes o incluso que el vendedor entregue una póliza o garantía para asegurar la escrituración. Un acuerdo evita litigios y trae seguridad inmediata.
3) Juicio: si la demanda prospera, el juez puede ordenar cumplimiento de la obligación de escriturar o la resolución del contrato con restitución de las sumas pagadas y posible indemnización. Si pierde, corre el riesgo de asumir costas y, si el inmueble ya fue transferido a tercero de buena fe y registrado, su capacidad de recuperar el bien puede ser limitada.
Si gana, ¿cobra? La sentencia obliga al vendedor, pero la ejecución depende de su solvencia y de si existen bienes embargables. Una sentencia a favor es un título que facilita ejecución, pero no convierte automáticamente en efectivo si el deudor es insolvente.
Puede iniciar el reclamo usted mismo exigiendo la escritura y reuniendo pruebas. Necesitará abogado si el vendedor se niega, ofrece un arreglo o existe conflicto registral con terceros. El abogado redacta la conciliación, evalúa la titularidad registral y lo representa en la demanda. Si tiene bajos recursos, consulte la posibilidad de asesoría jurídica gratuita en la Defensoría del Pueblo o en la Casa de Justicia.
Otros problemas frecuentes en compraventas
No. La inscripción exige escritura pública firmada por las partes. Sin la firma del vendedor no puede inscribir. Su camino es forzar la firma por conciliación o demanda.
La pérdida de la escritura no le exonera. Debe solicitar copia en la notaría o certificado de tradición. Si había acuerdo, el vendedor debe tramitar la escritura nuevamente; pida constancia y proponga un mecanismo de garantía mientras se formaliza.
Si la hipoteca estaba inscrita antes de la compra y usted no la conocía, la carga puede afectar su derecho frente a terceros. Si el vendedor ocultó la hipoteca, puede reclamarle por ocultamiento y daños.
Sí, recibos, transferencias y extractos bancarios son prueba de pago. Cuanta más trazabilidad exista, más sólida su posición.
No siempre. Si el vendedor es solvente y ofrece escriturar, la conciliación es preferible. La demanda es necesaria cuando hay negativa, fraude o riesgo de que terceros adquieran derechos sobre el inmueble.
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