Me cobran por obras que no fueron aprobadas en junta

¿Tienes razón?

Su reclamación se apoya en tres factores clave. Primero, el régimen estatutario: los estatutos o el reglamento de propiedad horizontal suelen diferenciar obras de mantenimiento (que la administración puede ordenar) de obras de reforma, mejora o cambio de destinación de áreas comunes (que exigen aprobación de la asamblea). Segundo, la convocatoria y el acta: la obra debe haber sido incluida en la agenda y aprobada con el quórum y la mayoría que los estatutos exijan. Si no aparece en la convocatoria ni en el acta, el cobro carece de base. Tercero, la contratación y la ejecución: revise si existe un contrato, actas de interventoría, facturas y comprobantes que justifiquen el gasto. Si la administración gastó sin autorización y ahora pretende repercutir ese gasto, su argumento puede ser que la administración actuó fuera de sus facultades.

Además, hay que distinguir entre gastos ordinarios y extraordinarios: muchos reglamentos permiten que la administración ordene gastos necesarios de conservación sin asamblea, pero las obras de embellecimiento, ampliación o cambio sustancial suelen requerir decisión de la asamblea. El criterio no es sólo el monto sino la naturaleza del trabajo.

Cómo se soluciona

1. Reúna documentos: actas de juntas, convocatorias, presupuestos aprobados, contratos, facturas, registros de pagos y la póliza de la administración si existe. Exporta y guarda cualquier comunicación donde se anuncie la obra. Si la administración envió un estado de cuenta, consérvelo.

1. Solicite aclaración por escrito. Envíe derecho de petición pidiendo explicación pormenorizada del gasto, copia del contrato, facturas y la demostración de la aprobación en junta. Pida también desglose de cómo se calcula su cuota por la obra.

1. Busque conciliación. Si no está conforme con la respuesta, solicite conciliación extrajudicial en derecho para intentar llegar a un arreglo (por ejemplo, fraccionamiento del pago, o anulación del cobro). La conciliación es requisito en muchos procesos civiles.

1. Impugne el cobro ante la jurisdicción civil. Si no prospera la conciliación, puede demandar la nulidad del cobro y la restitución de pagos indebidos. El juez valorará si hubo acuerdo válido y si el cargo corresponde a gastos ordinarios o extraordinarios.

1. Si ya pagó y desea recuperar el dinero, incluya en la reclamación las pruebas de pago y solicite la devolución. Sea consciente de la solvencia de la administración y de quién responde por el pago: en general, la copropiedad responde, pero la situación puede complicarse si la administración actuó con negligencia o mala fe.

Qué puede hacer sin abogado: pedir documentación y acudir a conciliación. Cuándo necesita abogado: si la administración niega documentación, si ya se inició cobro coactivo, o si hay riesgo de afectar su registro o de generar reportes de mora.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o devolución parcial. Frecuentemente, cuando un copropietario prueba que el gasto no fue aprobado, la administración acepta devolver lo cobrado o negociar plazos de pago. Esto suele ser la solución más rápida.

2) Acuerdo o conciliación. En conciliación puede pactarse que parte del cobro se mantenga si la obra fue necesaria, o que se anule si la aprobación fue nula por vicios. Un acuerdo evita procesos largos y costas.

3) Juicio. Si demanda, el juez puede ordenar la devolución total o parcial de lo cobrado, o confirmar la legalidad del cobro si se prueba que hubo aprobación válida o que la obra era mantenimiento indispensable. Si pierde el demandante, podría cargar con las costas procesales; si gana, la ejecución de la sentencia depende de la capacidad de la copropiedad para pagar.

Y si gana, ¿cobro? La orden de devolución obliga, pero la realidad práctica exige comprobar que hay fondos o que se pueden embargar bienes de la copropiedad. A veces es necesario instar la ejecución forzada para obtener la devolución.

Errores que arruinan el caso

• No recolectar comprobantes de pago y documentos antes de iniciar la reclamación.
• Pagar por presión y luego renunciar a reclamar; guardar siempre el comprobante.
• No pedir derecho de petición: sin esa constancia es más difícil demostrar que pidió información.
• Confundir obras de mantenimiento con obras extraordinarias sin revisar estatutos.
• Hacer públicas las denuncias en redes sin agotar vías de conciliación: puede cerrar puertas a acuerdo.