Si la empresa contratada no cumple, la comunidad puede exigir cumplimiento, suspensión de pagos o resolución; lo que cuenta es el contrato, los anexos técnicos y la comunicación entre las partes. Primer paso: documente el incumplimiento con evidencias y exija por escrito el plan de corrección y plazos concretos; guarde la respuesta con constancia.
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Su posición depende de tres elementos: el contrato escrito (términos, alcance y garantías), la prueba del incumplimiento (fotos, informes técnicos, testigos) y las comunicaciones previas donde la comunidad pidió el cumplimiento. Si el contrato especifica servicios concretos y la empresa no los presta o los realiza de forma defectuosa, existe incumplimiento. Si el contrato es informal o verbal, la reclamación es más difícil pero no imposible: los testigos, recibos y reportes de fallas pueden respaldarla.
Importa también si la empresa ofreció garantías o pólizas. Muchas comunidades disponen de actas de entrega y recepción; si en ellas figuran anomalías que no han sido subsanadas, la comunidad tiene base para exigir remedios. Si la empresa alega causas de fuerza mayor o circunstancias técnicas, deberá probarlas.
Finalmente, quién reclama: la junta o el administrador actúa en nombre de la comunidad y debe seguir el procedimiento del reglamento para contratar o sancionar. Si la administración no actuó bien al contratar, los propietarios pueden impugnar la actuación interna.
1) Reúna la prueba práctica: fotografías fechadas, vídeos, registros de mantenimiento, informes de inspección técnica y quejas formales de vecinos. Anote fechas y testimonios. Exporte conversaciones digitales que documenten promesas o explicaciones de la empresa.
2) Revise el contrato: busque cláusulas sobre alcance del servicio, calidad, penalidades por incumplimiento, garantías y procedimiento de terminación. Si hay póliza de cumplimiento o seguro, pida copia.
3) Envíe una comunicación fehaciente a la empresa describiendo el incumplimiento, solicitando corrección y pidiendo un plan de subsanación. Pida respuesta por escrito y conserve el acuse de recibo. Si la empresa no responde o responde de forma insuficiente, documente esa falta de respuesta.
4) Siga el procedimiento interno: reúna la junta y adopte el acuerdo sobre la actuación a seguir (perseguir cumplimiento, aplicar penalidades, suspender pagos o resolver el contrato). Asegúrese de que el acuerdo respete el reglamento y las mayorías necesarias.
5) Si hay duda técnica, encargue un dictamen pericial (ingeniero, técnico) que describa el defecto y el coste de reparación. Un informe experto hace la diferencia al negociar o al demandar.
6) Busque conciliación previa si la materia lo exige. La conciliación es una puerta para acordar reparación, compensación o la resolución con condiciones. Si la conciliación fracasa, puede demandar ante los juzgados civiles competentes para exigir cumplimiento, daños y perjuicios o la resolución del contrato.
Qué puede hacer sin abogado: enviar la comunicación fehaciente, acordar en junta y reclamar la póliza de cumplimiento. Cuando hay que valorar daño técnico o negociar una indemnización, un abogado es recomendable.
1) Solución amistosa: la empresa corrige el servicio o la comunidad acuerda una compensación. Es lo más frecuente si la empresa valora la relación y la comunidad documenta bien la reclamación.
2) Acuerdo formal o conciliación: las partes pactan reparación o rescisión con condiciones. Un acuerdo firmado reduce incertidumbres y permite ejecución forzosa si la empresa incumple el acuerdo.
3) Demanda judicial: la comunidad reclama cumplimiento forzoso, resolución del contrato y daños. Si el juez falla a favor de la comunidad, puede ordenar medidas para obligar a la empresa o condenarla a pagar; si la empresa es insolvente, la sentencia puede quedar como crédito difícil de cobrar. Además, si la comunidad aplicó sanciones sin respetar el contrato o el reglamento, puede ser la comunidad la que tenga que responder.
Puede comenzar usted mismo con la reclamación fehaciente y la convocatoria de junta; en muchos casos eso obliga a la empresa a actuar. Contrate un abogado si hay que exigir la resolución contractual, cuantificar daños técnicos o si la empresa presenta excusas formales. Un abogado también es útil para preparar la conciliación y para ejecutar penalidades contractuales. Recuerde que si la comunidad carece de recursos, puede solicitar asistencia jurídica o apoyo técnico en instancias públicas.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
La suspensión de pagos sin respaldo contractual o sin acuerdo de la junta puede generar responsabilidades para la comunidad. Antes de suspender, documente el incumplimiento, acuerde la medida en junta y deje constancia escrita; de lo contrario, la empresa puede alegar mora injustificada.
Sí. Si existe una póliza o garantía, la comunidad puede reclamar su activación para cubrir incumplimientos. Solicite copia de la póliza y verifique las condiciones para su ejecución.
Cuando el incumplimiento es técnico (obras mal hechas, instalaciones defectuosas), un dictamen experto es clave para probar el defecto y cuantificar la reparación. Sin él, la disputa depende de testimonios menos precisos.
Sí. Si el incumplimiento ha causado un daño económico o materiales, la comunidad puede reclamar reparación. La cuantificación adecuada y la prueba son esenciales para tener éxito.
Valore si la reparación parcial cubre el defecto y documente todo. Si acepta, pacte por escrito plazos, responsables y garantías. Si no es suficiente, recurra a conciliación o a la vía judicial.
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