La comunidad no puede cortar de forma arbitraria servicios públicos domiciliarios que presta una empresa, pero sí puede adoptar medidas sobre el uso de elementos comunes cuando hay morosidad. Lo que decide si una medida es válida es la naturaleza del servicio y la titularidad del elemento afectado. Primer paso: pida por escrito la propuesta de medida y la base en el reglamento o acta que la autoriza.
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Si su comunidad anuncia cortar un suministro a un moroso, debe distinguirse entre servicios públicos domiciliarios (agua, energía, gas) prestados por empresas y servicios o prestaciones gestionadas directamente por la copropiedad. La comunidad no tiene poder para cortar unilateralmente un servicio público que depende de un tercero; cualquier corte del servicio público lo ejecuta la empresa prestadora, siguiendo sus procedimientos y normas regulatorias. En cambio, la comunidad sí puede limitar el uso de bienes o servicios propios (por ejemplo, cerraduras de acceso a zonas comunes, suministro de parking comunitario si así lo permite el reglamento) siempre que actúe conforme al reglamento y a los acuerdos de junta y respete derechos fundamentales de la persona.
Otra clave: proporcionalidad. La comunidad debe actuar con criterios objetivos, previa comunicación y con base en acuerdos válidos de junta que autoricen medidas disciplinarias o de recuperación de deuda. Si la medida afecta la habitabilidad o pone en riesgo la salud, puede existir una limitación constitucional que impone especial cuidado.
1) Se arregla con una carta o negociación: lo habitual es que, tras plantear la ilegalidad o proponer un plan de pagos, la comunidad retroceda o busque alternativas. Negociar puede evitar medidas que perjudiquen la habitabilidad.
2) Acuerdo o conciliación: la comunidad y el propietario moroso pueden pactar una fórmula de pago o fraccionamiento; la conciliación extrajudicial en derecho lo formaliza y evita litigio. Un acuerdo inmediato puede ser mejor económicamente que una sentencia porque llega antes y evita costas.
3) Juicio o medidas judiciales: la comunidad puede demandar la deuda para obtener una ejecución de cuotas. Si la comunidad actúa ilegalmente y corta un servicio esencial, el propietario puede acudir a vías judiciales y de protección de derechos fundamentales. Si usted pierde un pleito por impago y la sentencia ordena pago, la comunidad puede intentar ejecutar bienes; si gana, recuperará la protección de su uso, pero la ejecución contra una comunidad sin fondos puede ser compleja.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia favorable que impida un corte no garantiza que la comunidad recupere la deuda; lo importante aquí es proteger la vivienda y la salud más que la recuperación económica inmediata.
Si se trata solo de negociar un plan de pagos o solicitar información, puede gestionarlo usted mismo. Necesita abogado si la comunidad inicia acciones ejecutivas, contrata empresas para cortar servicios que son públicos, o si la medida amenaza la habitabilidad de su vivienda: un abogado puede presentar tutela o medidas cautelares. Si no cuenta con recursos, consulte la Defensoría del Pueblo o Casas de Justicia para orientación y posibles mecanismos de conciliación.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
La comunidad no gestiona directamente esos servicios cuando los presta una empresa; las medidas de corte las aplica la empresa prestadora según su regulación. La comunidad puede limitar uso de bienes comunes o servicios gestionados por ella, pero no ejecutar cortes de servicios públicos por su cuenta.
Depende del reglamento y de la titularidad. Si el reglamento prevé sanciones y la junta las aprobó válidamente, podrían restringir acceso a ciertos servicios comunitarios, siempre que la medida sea proporcional y haya base en normas internas.
Si el corte pone en riesgo derechos fundamentales como la salud o la subsistencia, la acción de tutela puede ser un mecanismo para evitarlo. La tutela protege derechos fundamentales y se tramita con rapidez; no siempre es la vía adecuada, pero es una herramienta disponible.
Documente el acto (fotos, testigos), pida que muestren el acuerdo de junta que autoriza el cierre y, si la actuación es arbitraria, consulte con abogado para medidas cautelares o tutela según el caso.
No es buena idea retener pagos por cuenta propia; eso puede justificar acciones ejecutivas. Mejor documente la situación y busque vías de conciliación o tutela si la medida es ilegal.
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