Si su inquilino dejó de pagar y usted quiere recuperar el inmueble, puede solicitar la restitución y reclamar las sumas adeudadas; lo que decide si podrá hacerlo con rapidez es el contrato, las pruebas de impago y si se hizo previo requerimiento por escrito. Primer paso: reúna contrato, recibos, comunicaciones y haga un requerimiento fehaciente solicitando el pago y la entrega del inmueble; guarde prueba de envío y recepción.
Cuéntanoslo y te lo analizamos gratis en un minuto: qué opciones tienes, qué urge y qué contarle al abogado.
Analizar mi caso gratis Sin compromiso · Gratis
Tres cosas determinan si su petición de restitución por impago tiene base sólida: la existencia de un contrato de arrendamiento que obligue al pago, la demostración del impago y la observancia de los requisitos previos establecidos por la ley o por el propio contrato (por ejemplo, requerimientos de pago).
1) Contrato. Si hay contrato escrito que establece plazo, canon y obligaciones, su posición es más clara. Si el contrato es verbal, aún puede reclamar la restitución, pero deberá probar la existencia y las condiciones del acuerdo mediante documentos de pago anteriores, testigos, recibos o conductas que acrediten la relación arrendaticia.
2) Prueba de impago. Los recibos, extractos bancarios, comprobantes de pago parcial y comunicaciones en las que el inquilino reconoce deuda son prueba directa. Si el inquilino dejó de pagar pero ocupa el inmueble, la acción de restitución va encaminada a recuperar la posesión.
3) Requisitos previos y cláusulas contractuales. Algunos contratos o normas exigen requerimiento previo o constitución en mora por escrito; otras veces el contrato tiene cláusulas sobre restitución anticipada. El incumplimiento de requisitos formales puede debilitar su acción o retrasarla.
Si puede demostrar la relación de arrendamiento y el impago, y ha cumplido cualquier requisito previo de notificación, su reclamación de restitución suele estar bien fundada. Si falta contrato escrito o no hay constancia del impago, necesitará reunir pruebas adicionales.
Qué puede hacer usted solo: reunir prueba, enviar el requerimiento y acudir a conciliación. Necesitará abogado si la otra parte se opone, si hay contestación compleja, o si pide medidas cautelares o ejecución forzosa.
1) Se arregla con una carta o acuerdo: el inquilino acepta desalojar o pacta un plan de pagos. Es frecuente que se llegue a un acuerdo con condonaciones parciales o garantías adicionales; para usted puede ser preferible si recupera el inmueble en condiciones razonables.
2) Conciliación o acuerdo formal: el inquilino paga una suma parcial y se compromete a entregar el inmueble en determinada fecha; el acuerdo puede contener garantía real o depósito. Un arreglo reduce tiempos y costes procesales.
3) Juicio y restitución forzosa: si no hay acuerdo, el juez ordenará la restitución si considera probado el impago. Si el inquilino se resiste a entregar, la ejecución puede implicar lanzamiento forzoso con policía o autoridad competente. Si pierde, puede cargar con costas y con el pago de las rentas adeudadas. Sin embargo, si el inquilino es insolvente, una sentencia no garantiza el cobro inmediato de la deuda.
Y si gana, ¿cobro? Recuperar el inmueble es distinto de cobrar la deuda. La sentencia puede ordenar el pago de arrendamientos y daños, pero si el arrendatario no tiene bienes embargables o está en insolvencia, ejecutar la sentencia puede ser difícil. Por eso conviene asegurar garantías (fiador, póliza, depósito) cuando sea posible.
Puede iniciar usted el proceso: enviar el requerimiento y acudir a conciliación suelen ser pasos que hace el arrendador. Necesitará abogado cuando la otra parte se oponga, cuando haya que solicitar medidas cautelares o lanzamiento forzoso, o cuando existan asuntos complejos (subarriendo, ocupantes distintos al arrendatario, daño importante al inmueble). Si el inquilino ofrece un acuerdo, consúltelo con abogado: ahí suele ser cuando la asistencia profesional sale rentable.
Otros problemas frecuentes en demandas y litigios
No. El desalojo por cuenta propia puede constituir delito. Debe seguir la vía judicial para la restitución del inmueble; sólo las autoridades pueden ejecutar el lanzamiento forzoso con orden judicial.
Sí, siempre que lo exporte con fecha y se acompañe de otros elementos. Mensajes por sí solos funcionan si muestran la relación y la obligación reconocida por el inquilino.
Debe aportar otros indicios: recibos, testigos, comportamientos que prueben el acuerdo. La falta de contrato escrito no impide la acción, pero hace la prueba más compleja.
Sólo con una resolución o acuerdo que lo permita. Retener sin acuerdo puede generar reclamaciones contrapuestas; lo prudente es buscar acuerdo escrito o resolver judicialmente.
Fiador solvente, póliza de arrendamiento, depósito equivalente a varios cánones o garantía bancaria; cualquier instrumento que facilite la ejecución en caso de incumplimiento.
Te conectamos con los mejores abogados especializados. Consulta gratuita y sin compromiso.
