Si el arrendador no le devuelve la fianza al terminar el contrato, no siempre es legal que la retenga. Lo que determina si tiene derecho a la devolución es el estado de la vivienda, las obligaciones contractuales y las pruebas que pueda aportar. Primer paso: reúna y preserve toda la documentación y prueba de entrega y del estado del inmueble; después reclame por escrito con constancia de recibido o tramite conciliación si la ley exige conciliación previa para demandas civiles.
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Que el arrendador no le devuelva la fianza puede ser legítimo o no, y la respuesta depende de tres cosas principales. Primero: el estado del inmueble a la entrega. Si hay daños más allá del desgaste normal y el arrendador lo prueba, puede retener parte o toda la fianza para reparar daños justificables. Segundo: la prueba de entrega y recepción. Si usted tiene acta de entrega, inventario firmado o fotografías con fechas, su posición es fuerte. Si no las tiene, no está condenado: aún puede probar que dejó el apartamento en buen estado con otros medios, pero será más difícil. Tercero: los conceptos del contrato. Algunos contratos permiten deducir facturas de servicios atrasados o reparaciones previamente autorizadas; otras cláusulas abusivas que intenten retener la fianza por conceptos no relacionados con el contrato pueden ser impugnadas. En resumen: validez de la retención = prueba del daño o deuda + cláusula contractual aplicable.
Acciones que usted puede hacer solo: reunir pruebas, enviar el reclamo por escrito, acudir a conciliación. Necesitará abogado para redactar la demanda, representar en juicio y valorar ofertas de acuerdo serias, sobre todo si la otra parte tiene representación.
1) Se arregla con una carta o negociación informal. Muchas fianzas se devuelven tras una reclamación escrita o una reunión: el arrendador comprueba que no hay deuda pendiente y hace la consignación. Este es el resultado más frecuente y el menos costoso.
2) Acuerdo o conciliación. En conciliación puede aceptarse una devolución parcial o un pago en cuotas. Un acuerdo suele ser ventajoso porque evita los costes, demora y riesgos del juicio. Antes de firmar, pida que el acuerdo incluya plazos y formas claras de pago y la renuncia expresa a nuevas reclamaciones por ese concepto.
3) Juicio civil. Si no hay acuerdo, se demanda por la devolución de la fianza. En juicio puede obtenerse una sentencia que ordene la devolución más intereses y costas según lo que determine el juez. Si pierde, puede quedar obligado a pagar costas si el juez lo establece; además, una sentencia es inútil si el arrendador es insolvente. Una sentencia contra alguien sin bienes puede ser un título ejecutivo, pero cobrarla puede requerir ejecución y eso no garantiza el cobro inmediato.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia es un título ejecutivo, pero solo es efectivo si el demandado tiene bienes embargables o ingresos. A veces es mejor aceptar un acuerdo inmediato y seguro que una sentencia que tarde en ejecutarse.
La primera carta de reclamación y la solicitud de conciliación puede hacerla usted mismo y en muchos casos basta. Necesita un abogado cuando la otra parte no responde, ofrece pagar menos de lo que usted reclama, o cuando hay cargos por daños que hay que impugnar o cuantificar. También conviene abogado si la otra parte ya tiene representación o si recibe una oferta de acuerdo: un abogado puede calcular si la quita le compensa y asumir la demanda si hay que litigar. Si tiene pocos recursos, puede solicitar asistencia jurídica gratuita ante la Defensoría del Pueblo o la Personería local.
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Sí. La ausencia de contrato escrito no impide reclamar la fianza si puede probar que consignó o entregó dinero y la fecha de entrega y entrega del inmueble. Pruebas útiles: testigos, comprobantes de consignación, recibos, comunicaciones y fotos. La falta de escrito complica la prueba, pero no lo hace imposible.
Un WhatsApp con fotografías fechadas y conversacion que reconozca entrega puede servir como prueba, sobre todo si se puede acreditar la autoría y la fecha. Exporte la conversación y guarde las imágenes originales: no dependa solo del teléfono.
No. El arrendador debe justificar los cargos con facturas o presupuestos razonables. Si no presenta comprobantes, usted puede impugnar el cargo en conciliación o en juicio.
Debe pedir comprobantes de esos pagos. Sin recibos no hay prueba válida. Puede exigir la copia de facturas o estados de cuenta que demuestren el pago.
En muchos casos de materia civil la conciliación extrajudicial en derecho es requisito de procedibilidad antes de demandar. Si no la intentó, el juez puede ordenar que la gestione antes de aceptar una demanda. Consulte si aplica en su caso.
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