Hay goteras y filtraciones y no lo reparan

¿Tienes razón?

La respuesta depende de la causa y de la localización del daño. Tres preguntas prácticas aclaran la situación: primero, ¿la gotera proviene de un elemento común (cubierta, bajante, techo común) o del apartamento de otro propietario? Si proviene de un elemento común, la responsabilidad de la reparación suele recaer en la copropiedad. Segundo, ¿existe una obligación expresa en el reglamento de la copropiedad sobre mantenimiento y reparación de ese elemento? Muchos reglamentos asignan responsabilidades de mantenimiento de techos, cubiertas y bajantes a la administración o a la asamblea. Tercero, ¿usted tiene pruebas del daño y de las comunicaciones previas? Fotos, videos, informes técnicos y comunicaciones escritas a la administración son esenciales.

Si la gotera viene de un elemento común y la administración no repara, su posición es fuerte para exigir intervención. Si la filtración proviene del apartamento de otro propietario, la responsabilidad puede recaer en esa persona; la comunidad debe actuar para reparar el daño al bien común o exigir al propietario responsable que lo repare y costee los daños causados. En ambos casos, la documentación del daño y de los perjuicios (muebles dañados, humedad, moho) es clave para solicitar reparación o indemnización.

Cómo se soluciona

1. Documente inmediatamente la filtración: fotografías y videos que muestren el origen aparente, la extensión del daño y la fecha. Si la filtración es activa, grabe video y haga fotos en distintos momentos para demostrar la persistencia.

1. Haga una notificación escrita a la administración describiendo el daño y pidiendo la pronta intervención y reparación. Si puede, entregue la notificación con constancia de recibido. Guarde copia de todo.

1. Solicite un informe técnico o peritaje que determine el origen de la filtración. Un técnico o ingeniero puede precisar si la causa es un elemento común, una tubería privada o una mala impermeabilización. Ese informe es prueba fundamental.

1. Si la administración no actúa, pida a la junta que convoque una asamblea para ordenar la reparación o, si procede, autorizar gasto y contratación de la obra. La presión colectiva y la convocatoria de vecinos facilitan soluciones.

1. Proponga medidas provisionales para minimizar daños (cubrir el área temporalmente, contener agua) y documente los gastos que usted asume en medidas de urgencia; esos gastos pueden ser reclamados después.

1. Si no hay respuesta, intente conciliación extrajudicial en derecho para obtener la reparación y el resarcimiento por los daños. La conciliación puede acordar plazos, responsables y montos, y evita litigar.

1. Si la conciliación fracasa, presente demanda ante el juzgado civil competente solicitando la reparación, el pago de daños y perjuicios y, si procede, medidas cautelares para que se realicen obras urgentes. El juez puede ordenar la corrección del daño y la reparación provisional mientras se decide el fondo.

Separe lo que puede hacer usted solo (documentar, notificar, asumir medidas provisionales y reclamar gastos) de lo que requiere abogado (demandas, medidas cautelares, valoración pericial compleja). Si la filtración pone en riesgo la salubridad o la habitabilidad, considere advertir a autoridades locales o a la Defensoría del Pueblo sobre el riesgo para derechos fundamentales.

Qué puede pasar

1) Reparación por la administración o acuerdo: muchas situaciones se resuelven una vez que se presenta el informe técnico y se exige la intervención. La administración puede contratar la obra y reembolsarle gastos si queda demostrado que usted adelantó medidas necesarias.

2) Conciliación con pago de daños: mediante conciliación se puede acordar la reparación y el pago por bienes dañados, limpieza y restablecimiento de condiciones; es una vía rápida y evita mayores costos.

3) Demanda judicial: si la administración o el vecino responsable no actúa, el juez puede ordenar la reparación y condenar al pago de daños; si pierde, la parte demandada puede cargar con las costas. Si gana, la ejecución depende de la situación patrimonial del condenado.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable ordena la reparación y el pago de daños, pero su cumplimiento práctico depende de si quien debe pagar tiene bienes o liquidez. En casos de insolvencia la ejecución puede ser dificultosa.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la filtración desde el primer momento: fotos y videos con fechas son básicos.
• No solicitar peritaje técnico: sin informe sobre el origen será difícil atribuir responsabilidad.
• Quitar o modificar el lugar sin dejar registro: haga fotos antes y después de cualquier intervención.
• No conservar facturas de gastos por medidas provisionales: pierdes la posibilidad de reclamar esos costos.
• Aceptar ofertas verbales de reparación sin constancia escrita que detalle el alcance y los plazos.