Falta de mantenimiento de la fachada: responsabilidades y soluciones

¿Tienes razón?

Tres cosas determinan si la comunidad o un propietario debe asumir la reparación de la fachada: el régimen de propiedad horizontal (estatutos o reglamento), la ubicación del daño (elemento común vs. elemento privativo) y la causa del deterioro (desgaste por uso, accidente, obras en una vivienda). Si la fachada está catalogada como elemento común en el reglamento de la copropiedad, en principio la comunidad debe velar por su conservación y costear las obras con cargo al presupuesto o a una convocatoria de gastos extraordinarios. Si el daño nace por una obra o modificación en un apartamento que afectó la estructura o acabados, el responsable puede ser el propietario que ejecutó la obra. Además, si el daño genera riesgo para personas o bienes, la administración tiene obligaciones inmediatas de intervención.

Documentos que confirman la responsabilidad: copia del reglamento de propiedad horizontal, el certificado de libertad y tradición que explica división predial en algunos casos, actas de juntas donde se hayan aprobado obras previas, y peritajes técnicos que demuestren origen y alcance del deterioro. No tener el reglamento complica, pero la ley civil y la jurisprudencia ayudan: ciertos elementos exteriores se consideran comunes por su propia naturaleza.

Cómo se soluciona

1) Reúna pruebas por su cuenta: haga fotografías datadas de la fachada y de los daños; grabe vídeo si hay riesgo inminente; guarde comunicados con la administración o el administrador; copie mensajes de WhatsApp y exporte conversaciones. Si hay testigos (vecinos que vieron filtraciones, desprendimientos), anote nombres y contacto.

2) Localice el reglamento de la copropiedad y las actas de juntas recientes. Puede pedir una copia por derecho de petición a la administración de la copropiedad si no se la entregan. En muchos edificios la administración debe suministrar esos documentos.

3) Solicite por escrito la intervención al administrador o al consejo de administración. Hágalo mediante comunicación con constancia de recibido (entrega en la oficina de la administración con sello o correo certificado con acuse de recibo, o mensaje con acuse dentro de la plataforma virtual de la copropiedad). Explique el problema, adjunte fotos y pida un informe técnico.

4) Si la administración no actúa o contesta que no hay recursos, pida que convoquen una junta extraordinaria para tratar la reparación. Reúna firmas si el reglamento lo permite o siga el procedimiento para convocar junta. En la junta se debe decidir si la obra es de mantenimiento ordinario o extraordinario y cómo financiarla.

5) Si la junta niega la reparación injustificadamente o la decisión vulnera el reglamento, recabe un peritaje técnico independiente que determine el origen y costo de las obras. Con ese documento puede instar a la comunidad a actuar o, si corresponde, reclamar al propietario responsable.

6) Si hay riesgo de daño a terceros o a bienes, presente una queja ante la Secretaría de Planeación o la entidad municipal competente para que inspeccione el edificio y ordene medidas cautelares. Como alternativa rápida para proteger derechos fundamentales (integridad física, vivienda), la acción de tutela puede ser un recurso en casos extremos donde la omisión ponga en peligro la seguridad, aunque la tutela no sustituye el procedimiento ordinario para reclamar daños.

Qué puede hacer un abogado: redactar la solicitud a la administración, preparar una demanda de reparación de perjuicios o una acción de cumplimiento de obligaciones de la copropiedad, y gestionar peritajes y representación en conciliaciones o juzgados civiles.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y la comunidad paga: esto ocurre con frecuencia. Una notificación con pruebas y un peritaje básico suelen persuadir al administrador o al consejo para programar la reparación y aprobar el gasto en junta.

2) Acuerdo o conciliación entre las partes: la comunidad y el propietario responsable pueden pactar quién asume cuánto y en cuántas cuotas. Un acuerdo puede incluir la obligación de la administración para vigilar y ejecutar la obra, y suele cerrarse en conciliación extrajudicial si hay controversia sobre la responsabilidad o el monto.

3) Juicio: si no hay acuerdo, puede iniciarse una demanda civil para exigir la reparación y la indemnización de los perjuicios. En esa vía se discuten peritajes y responsabilidades. Si pierde quien demanda, podrá permanecer la obligación de pagar costas procesales, según lo decida el juez. Y si gana pero la comunidad o el propietario es insolvente, la sentencia puede quedar como título ejecutivo y la ejecución puede ser larga o difícil.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia favorable es un título que permite ejecutar bienes del deudor, pero cobrar depende de que exista patrimonio embargable o asegurado. En comunidades con administración precaria, obtener la reparación inmediata suele ser más práctico que intentar una ejecución larga.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el problema: fotos sin fecha o sin contexto reducen la fuerza probatoria. Exportar y guardar conversaciones es clave.
• Confiar solo en palabras del administrador: si no hay comunicación por escrito y con constancia, es su palabra contra la suya.
• Ejecutar obras por su cuenta sin autorización: arreglar y luego pedir el reembolso complica la prueba del origen y del presupuesto; además puede violar reglas de la copropiedad.
• Dejar vencer la posibilidad de requerir peritaje: si el daño es grave, conseguir un informe técnico pronto es lo que decide la responsabilidad.