Si usted hizo mejoras en un inmueble arrendado que es expropiado, puede reclamar compensación por esas inversiones. Lo que determina su derecho es si las mejoras son imprescindibles y si fueron autorizadas o conocidas por el propietario; también importa si la mejora se puede separar sin menoscabo. El primer paso es documentar las mejoras (facturas, contratos de obra, fotografías y testigos) y solicitar ante la entidad expropiante que se incluya su derecho en la liquidación del justiprecio.
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No siempre que un arrendatario invierte en un inmueble tiene derecho a una compensación en expropiación. Tres elementos clave determinan su posición: la naturaleza de la mejora (ornamental o estructural; removible o adherida), si la mejora fue realizada con autorización o por necesidad impuesta por la posesión, y la forma de prueba disponible (facturas, contratistas, fotografías y testigos). Si la mejora es removible sin daño al inmueble y usted la retira antes de la afectación, su reparación puede ser sencilla; si la mejora es inseparable —por ejemplo, estructuras fijas o instalaciones que aumentaron el valor— su derecho a compensación es más sólido.
Asimismo, si usted notificó al propietario sobre las obras o si existe un contrato que contemple inversiones a cargo del arrendatario, esto pesa a su favor. En ausencia de autorización, podrá alegar inversión socialmente útil o necesidad, pero la discusión será más difícil y la entidad expropiante puede argumentar que el propietario debe ser quien reciba el valor de las mejoras en la fijación del justiprecio.
Qué puede hacer usted solo: reunir y organizar la prueba, notificar a la entidad y al propietario, y retirar las mejoras removibles si es posible. Cuándo necesita abogado: cuando la expropiación está avanzada, cuando su reclamación exige valoración pericial del costo de las obras, o cuando la entidad o el propietario se niegan a reconocer la inversión.
1) Se arregla con una carta: la entidad o el propietario acceden a reconocer y pagar la inversión tras revisar facturas y pruebas. Es la solución más rápida; la indemnización se pacta y se liquida sin litigar.
2) Acuerdo o conciliación: se concilian valores y plazos de pago, o se acuerda la retira de elementos removibles a cambio de una compensación. Un acuerdo puede incluir fórmulas para acreditar el gasto y plazos para el retiro o pago.
3) Juicio: si no hay acuerdo, la controversia pasa a la vía contenciosa. El resultado depende de las pruebas y de peritajes técnicos que valoren la naturaleza y el costo de las mejoras. Si pierde la demanda y la mejora fue retirada indebidamente, puede quedar sin compensación; si gana, la ejecución depende de la solvencia del obligado a pagar.
Y si gana, ¿cobro? Si la persona obligada a pagar es la entidad y hay disponibilidad presupuestal, cobrará; si el obligado es el particular propietario y es insolvente, una sentencia puede quedar sin efectivo realizable sin medidas cautelares.
Si las cantidades son significativas, si la entidad o el propietario se niegan a reconocer la inversión, o si su reclamo exige peritaje técnico para valorar las mejoras, conviene un abogado. También es recomendable si la expropiación ya está en fase de ejecución física. Si no tiene recursos, verifique la posibilidad de acceso a asesoría pública o defensoría.
Otros problemas frecuentes en expropiaciones
Puede reclamar, pero será más difícil. La prueba de autorización o conocimiento del propietario mejora mucho su posición. En ausencia de permiso deberá demostrar necesidad o que la obra aumentó de hecho el valor del bien.
Sí. Contratos, facturas y comprobantes de pago son prueba directa de gasto. Acompáñelos con fotografías y testimonios que acrediten la ejecución de las obras.
Si la mejora es removible puede retirarla, pero hágalo dejando constancia documental y sin causar perjuicio al inmueble. Consulte antes porque retirar mal puede reducir su derecho a compensación.
La valoración suele requerir peritaje técnico que determine costo de reposición, depreciación y si la obra aumentó el valor del bien. Es mejor presentar peritaje propio junto a la solicitud.
No siempre. Para reclamaciones sencillas puede intentar por su cuenta. Necesitará abogado si hay discusión sobre la naturaleza de la obra, para coordinar peritajes o si le ofrecen un acuerdo que conviene negociar.
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