Que vaya a perder la vivienda familiar depende de quién es el propietario, si existe régimen patrimonial, la forma en que se adquirió el bien y si hay medidas provisionales. Lo primero es identificar si la casa está a nombre de uno solo, a nombre de ambos o si es bien familiar con régimen especial; reúna escrituras, certificados de tradición y pagos y pregunte por medidas cautelares que puedan impedir transferencias o ventas.
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Tres factores determinan si corre riesgo de perder la vivienda: 1) la titularidad registral: si la escritura y el registro de instrumentos públicos la muestran a nombre de su expareja el control material es superior; 2) el régimen patrimonial del matrimonio o unión marital: si el bien es patrimonio familiar o fue adquirido en sociedad conyugal o sociedad patrimonial, su derecho es distinto; y 3) si existe una medida cautelar o demanda que pretenda la venta o el embargo por deudas. Si la vivienda está a su nombre o registrada a nombre de ambos, su posición es fuerte. Si está a nombre de la otra persona pero puede probar aportes económicos o que la compraron durante la sociedad conyugal, usted tiene vías para reclamar.
Tenga en cuenta que la inscripción registral pesa mucho: frente a terceros la titularidad registral es la que prima, pero ante la justicia de familia pueden revisarse aportes y arreglos económicos anteriores. Además, cuando hay hijos menores, el interés del menor influirá en las decisiones judiciales sobre la vivienda familiar.
Qué puede hacer hoy: obtenga el certificado de tradición y revise la titularidad; pida copias de la escritura y guarde todos los comprobantes de pago que pueda localizar.
1) Se arregla con acuerdo: Lo más frecuente es que las partes negocien: uno se queda en la vivienda a cambio de compensación económica, o se vende y se reparte el producto. Un acuerdo firmado en conciliación extrajudicial o protocolizado en notaría facilita la ejecución y evita litigio. A veces una persona acepta ceder la vivienda a cambio de otra contraprestación; aunque parezca menos, la inmediatez y certidumbre del acuerdo puede ser ventajosa.
2) Conciliación o acto de partición: Mediante conciliación extrajudicial o ante juez se puede convenir la destinación de la vivienda, reparto de cuotas partes y compensaciones. Un acuerdo lleva a inscribir la solución y facilita su cumplimiento.
3) Juicio y reparto judicial: Si no hay acuerdo, un juez decidirá sobre la titularidad y la distribución del bien en función del régimen patrimonial y de las pruebas de aportes. Si pierde la disputa judicialmente, puede salirle una orden de venta o adjudicación que implique perder la vivienda; además, el juez puede imponer costas procesales. Incluso si consigue sentencia a su favor, si la otra parte es insolvente el cumplimiento efectivo puede ser lento.
Y si gana, ¿cobra? Si el juez ordena la venta y adjudica el producto, cobrar depende de la existencia de compradores y del mercado inmobiliario; una sentencia favorable no siempre se traduce en cobro inmediato si hay dificultades para ejecutar la orden.
Si la vivienda es el eje de la disputa y hay posibilidad de perderla o de que la vendan, conviene un abogado: hará valoración de pruebas, pedirá medidas cautelares y negociará acuerdos. También necesita abogado si la otra parte ya inició acciones judiciales o si le ofrecen un acuerdo económico. Si sus recursos son limitados, la Defensoría del Pueblo y las Casas de Justicia pueden orientarle y ayudar a tramitar medidas provisionales.
Otros problemas frecuentes en abogados especializados en divorcios y separaciones
Puede pedir medidas cautelares ante un juez para evitar que el bien sea vendido o gravado mientras se decide el reparto. Para ello necesitará probar el riesgo de la disposición y su interés legítimo sobre el inmueble.
Sí puede tener derecho a reclamar compensación por aportes realizados durante la unión o matrimonio; deberá aportar pruebas de los pagos y de la contribución al patrimonio familiar.
A veces vender y repartir produce un resultado rápido y menos costoso que litigar. Depende del mercado, las necesidades y las consecuencias fiscales; valórelo con un abogado o mediador.
El interés superior del niño influye en las decisiones judiciales; el juez puede considerar la permanencia de los hijos en la vivienda al decidir medidas provisionales o la asignación temporal.
Sí puede residir en la vivienda, pero es recomendable formalizar por escrito cualquier acuerdo temporal sobre uso y gastos para evitar conflictos futuros.
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