Si la escritura de compraventa no se registró, usted sigue teniendo obligaciones y derechos pero la publicidad registral no refleja su título: lo primero es averiguar por qué no se registró y exigir al notario o al vendedor la inscripción. Guarde copia de la escritura y de cualquier comprobante de gestión ante la Oficina de Instrumentos Públicos.
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Lo que determina su situación son tres elementos: si la escritura se firmó correctamente y existe, si hubo la presentación en la Oficina de Instrumentos Públicos y si el registro fue impedido por falta de documentos o por actuación del vendedor. La firma de la escritura es el primer paso; pero en Colombia la inscripción en la Oficina de Instrumentos Públicos hace pública su titularidad frente a terceros. Si la escritura existe pero no está registrada, usted es titular frente a quien conozca el documento, pero frente a terceros de buena fe que se apoyen en la publicidad registral su posición es más débil.
Debe comprobar si el notario remitió la escritura para registro y si la Oficina devolvió el folio por requerimientos. A veces la no inscripción es un fallo administrativo, otras veces el vendedor no entrega documentos necesarios o hay gravámenes pendientes. La razón concreta condiciona las soluciones posibles.
También influye si el inmueble ya fue objeto de nuevos actos registrales por parte del vendedor: si hay otras anotaciones posteriores, su expectativa de protección se reduce. Si hay terceros que registraron antes, su posición frente a ellos puede estar en riesgo.
Puede intentar gestiones por cuenta propia: hablar con el notario, presentar documentos faltantes y pedir información en la Oficina de Instrumentos Públicos. Pero si hay terceros en juego o dificultades técnicas, contar con un abogado que conozca el fuero registral y el trámite de medidas cautelares es recomendable.
Y si gana, ¿cobra? En este tipo de casos lo que se busca es la inscripción o la declaración de dominio; la ejecución suele ser administrativa. Los riesgos mayores aparecen si un tercero adquirió derechos registrales en buena fe: frente a él la protección registral puede ser difícil de revertir.
Si la falta de registro es por un simple error administrativo, usted puede corregirlo con el notario. Busque abogado si hay terceros que reclaman, si el vendedor se niega a colaborar o si hay necesidad de medidas cautelares. Si no tiene recursos, consulte la defensoría; la tutela o acciones judiciales pueden ser una vía cuando hay afectación de derechos fundamentales.
Otros problemas frecuentes en compraventas
Vale como documento privado o público entre las partes, pero frente a terceros la protección depende de la publicidad registral. Si no está inscrita, un tercero que adquiere con registro de buena fe puede tener prioridad.
Normalmente el notario remite para registro y las partes deben aportar documentos requeridos. Si hay falta de documentos por el vendedor, él responde; si es error del notario, el notario responde administrativamente.
Puede pedir constancias al notario y exigir la remisión correcta. Si el notario incumple, puede denunciar ante la entidad competente y, si procede, iniciar acciones judiciales para ordenar la inscripción.
Sí cuando teme que la otra parte realice actos que alteren la prioridad registral. Las medidas cautelares aseguran el estado de cosas mientras se resuelve la disputa.
Sí. Las entidades financieras exigen registro para garantizar la hipoteca. Sin registro, la garantía pierde eficacia frente a terceros.
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