La entrega del proyecto dejó zonas comunes incompletas

¿Tienes razón?

Si al recibir su unidad las zonas comunes quedaron incompletas, su posición depende del contrato de compraventa, los planos y la promesa, y de las actas de entrega del proyecto. Determine si las áreas comunes estaban descritas y definidas en la documentación contractual y en el reglamento de propiedad horizontal. Si el reglamento o los documentos de entrega señalan que una piscina, ascensor, gimnasio o vías internas forman parte del proyecto y no fueron entregados, hay incumplimiento contractual de la constructora. También es relevante si la entrega tuvo un acta con salvedades: muchas entregas se hacen con observaciones que la constructora se compromete a subsanar. Si existen esas actas, la reclamación se limita a exigir la corrección acordada.

Evalúe además si las obras incompletas afectan la habitabilidad o la seguridad (por ejemplo, vías de acceso sin concluir, instalación eléctrica incompleta en áreas comunes). En esos casos puede activarse la protección de derechos fundamentales, y la autoridad local (Oficina de Planeación o entidad de control municipal) puede tener competencia para exigir subsanación. También deben revisarse las garantías y pólizas de cumplimiento o perfectividad que la constructora haya aportado al momento de la entrega.

Cómo se soluciona

1. Reúna todo: contrato de compraventa, planos aprobados, reglamento de propiedad horizontal, acta de entrega de la unidad y del conjunto, fotografías y videos que documenten el estado de las zonas comunes, comunicaciones con la constructora y cualquier póliza o garantía. Exporte conversaciones y guarde correos electrónicos con fecha.

1. Notifique por escrito a la constructora y a la administración. Envíe un derecho de petición o carta con constancia de recibido detallando las fallas y adjuntando pruebas. Solicite plan de trabajo y calendario para la terminación. Pida identificación de la póliza de cumplimiento y garantía de obra.

1. Solicite intervención de la curaduría o de la oficina de planeación municipal si las obras incumplen normas urbanísticas o de seguridad. Estas entidades pueden abrir proceso de control y exigir medidas.

1. Si la constructora no actúa, busque conciliación extrajudicial en derecho para fijar obligaciones y plazos de entrega. La conciliación puede requerir a la constructora garantizar el cumplimiento a través de pólizas o recursos.

1. Si no hay solución, presente demanda por incumplimiento contractual ante los jueces civiles o administrativos según el caso. Puede reclamar cumplimiento forzoso, indemnización por perjuicios y la ejecución de la garantía de cumplimiento.

Qué puede hacer solo: documentar, notificar por derecho de petición y acudir a entidades de control municipal. Cuándo necesita abogado: cuando la constructora se niega a cumplir, ofrece soluciones insuficientes o existe riesgo de que las obras se abandonen; también si hay que ejecutar pólizas o demandar por daños y perjuicios.

Qué puede pasar

1) Se arregla con rectificación y terminación. Lo más habitual es que la constructora atienda las observaciones si hay evidencia clara y se le exige por escrito. La terminación mediante acuerdo evita litigio y acelera la solución.

2) Acuerdo o conciliación. En conciliación se puede pactar la entrega por fases, compensaciones económicas temporales (por ejemplo, reducción de gastos comunes hasta la entrega) o la constitución de nuevas garantías. Un acuerdo ejecutable suele ser práctico cuando la constructora tiene capacidad de cumplir.

3) Juicio contra la constructora. Si demanda, el juez puede ordenar el cumplimiento, el pago de daños y perjuicios y ejecutar la garantía. Si pierde el demandante, cargará con las costas. Si gana, la efectividad dependerá de la existencia real de garantías y de la solvencia de la constructora.

Y si gana, ¿cobro? El fallo puede condenar a la constructora a terminar obras o a pagar por su incumplimiento. Sin embargo, la ejecución práctica exige que existan bienes o pólizas que responderán por la obligación. Por eso pida siempre que identifiquen garantías antes de llegar a juicio.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el estado de las zonas comunes desde el inicio ni conservar fotos y videos con fecha.
• Firmar actas de entrega sin dejar constancias de observaciones por escrito.
• No reclamar por escrito ni pedir la póliza de cumplimiento.
• Ignorar a la curaduría u oficina de planeación local, que pueden ser aliadas decisivas.
• Aceptar soluciones verbales sin plasmarlas en conciliación o acuerdos escritos ejecutables.