Herederos se pelean y nadie tiene escritura

¿Tienes razón?

En disputas hereditarias por inmuebles sin escritura cuentan cuatro elementos: existencia de sucesión abierta, quién figura como titular registral (si es que figura alguien), la conducta de los herederos respecto al bien (si uno lo ha poseído en concepto de dueño) y la documentación que acrediten derechos sucesorales. Si hay escritura a nombre del causante y la sucesión no se ha liquidado, los herederos deben tramitar la partición y adjudicación. Si nadie hizo inventario o partición y un heredero ocupa el bien actuando como dueño, otros herederos pueden reclamar su parte. Si un heredero ha administrado y pagado cargas, eso le da argumentos para pedir compensaciones o la adjudicación preferente. La situación empeora si hay terceros con inscripción posterior o cargas conocidas.

Cómo se soluciona

1. Consulte la certificación de tradición y libertad para conocer cómo figura el predio en el registro. Averigüe si el causante dejó testamento o si hay declaratoria de herederos hecha ante notario o juez.
2. Reúna prueba de parentesco y derecho sucesoral: registro civil de defunción, partidas de nacimiento, testamento si existe, actas de defunción y cualquier documento donde conste la voluntad del causante.
3. Haga inventario extrajudicial o demande la declaratoria de herederos si no está hecha. La declaratoria identifica legalmente a los herederos y es imprescindible para actos posteriores como la partición.
4. Si los herederos no se ponen de acuerdo, promueva la partición y adjudicación judicial o notarial (según la vía aplicable) para dividir el bien y formalizar escrituras a nombre de los adjudicatarios.
5. Si uno de los herederos ocupa el bien y los demás desean recuperarlo o recibir compensación, pueden demandar la restitución de la posesión, contar los frutos y exigir pago por administración o mejoras, o pedir la división y venta judicial si no hay acuerdo.
6. Si la posesión prolongada por parte de un heredero genera una pretensión de prescripción adquisitiva frente a los demás, incorpore esos argumentos en la demanda y pruebe la conducta de cada quien.

Acciones que puede hacer sin abogado: pedir certificación de tradición, reunir partidas y actas, intentar una conciliación entre herederos. Necesita abogado cuando hay conflicto serio, cuando hay bienes gravados o terceros inscritos o cuando la partición debe tramitarse judicialmente.

Qué puede pasar

1) Se arregla con acuerdo entre herederos. Es lo más frecuente: los herederos negocian adjudicaciones, compensaciones por mejoras o venta y reparto del precio. Un acuerdo por escrito y protocolizado evita litigios largos.

2) Conciliación o pacto formal. La conciliación puede generar la adjudicación notarial o la firma de escritura pública si todos están de acuerdo en la partición. Esto es ejecutable y evita costo judicial.

3) Juicio de partición o demanda por restitución de la posesión. Si no hay arreglo, uno o varios herederos pueden promover la partición judicial, solicitar la restitución de la posesión o impugnar la conducta del ocupante. El riesgo: costos, tiempo y la posibilidad de que el ocupante reclame derechos por posesión prolongada. Si pierde el litigio, puede imponer costas y obligaciones de pago; si gana, el bien se reparte según lo decidido judicialmente.

Y si gana, ¿cobro? En particiones, si se ordena venta pública, el reparto del precio depende de la tasación y la ejecución; cobrar es más sencillo que obtener indemnizaciones contra patrimonios débiles. La existencia de bienes embargables o de patrimonio suficiente determina la efectividad del cobro.

Errores que arruinan el caso

• No tramitar la declaratoria de herederos o no presentar partidas que prueben parentesco.
• Actuar sin documentación y permitir que un heredero haga mejoras sin registro: eso facilita que reclame compensación o prioridad.
• Firmar acuerdos verbales con el ocupante para recibir pagos sin dejar constancia escrita.
• No intentar la conciliación previa cuando es requisito para la demanda.
• Ignorar la posibilidad de bienes gravados o terceros con inscripciones que afectan la partición.