No estamos de acuerdo en el avaluo para partir

¿Tienes razón?

Su posición depende de tres factores esenciales:

1. La base del avalúo. ¿Se hizo con criterios comerciales actuales, con descuento por gravámenes, o por costo de reposición? Un avalúo claro explica qué se valoró: ubicación, estado, mejoras y mercado. Si el informe no justifica los criterios, hay motivo para dudar.

1. Quién pagó y nombró al perito. Si el perito fue nombrado por uno de los cotitulares y su nombramiento no contó con acuerdo o con imparcialidad, su informe puede ser cuestionable. Un perito de parte tiene menos fuerza que un perito acordado o designado por el juez.

1. Existencia de vicios en la metodología. Errores en la medición, no considerar linderos, obviar gravámenes o mejoras no registradas, o usar comparables inadecuados son defectos que pueden invalidar o rebajar un avalúo.

Si puede demostrar alguna de estas tres cosas, su posición ante un juzgado será sólida. Si el avalúo está bien motivado y firmado por un perito idóneo, discutirlo será más costoso y puede ser mejor negociar un reparto compensatorio.

Cómo se soluciona

1) Reúna documentación (lo que puede hacer usted)

• Pida copia completa del informe de avalúo, incluidos los anexos que muestren comparables, planos y fotos.
• Busque recibos de mejoras, facturas de obras y pruebas de inversión que aumenten el valor del bien.
• Reúna certificados municipales y de catastro que muestren la ficha técnica del inmueble.

2) Proponga perito de común acuerdo

• Proponga un perito o empresa valuadora reconocida para que haga un nuevo informe. Acordar el perito evita la batalla de peritos y suele ser más rápido y económico.
• Si aceptan, pacte por escrito el alcance (si es comercial, fiscal o técnico) y el plazo para entregar el informe.

3) Conciliación extrajudicial

• Lleve las diferencias a conciliación en derecho. La conciliación le obliga a las partes a intentar un acuerdo antes de demandar y es una oportunidad para fijar reglas sobre quién paga el nuevo avalúo y cómo se compensa.

4) Perito judicial o impugnación en juicio

• Si no hay acuerdo, en un proceso de partición cada parte puede solicitar que el juez designe perito judicial. El peritazgo judicial suele tener más fuerza probatoria.
• En la demanda puede impugnar el avalúo aportado por la otra parte explicando los vicios técnicos y proponiendo pruebas alternativas.

5) Alternativas al avalúo: sorteo, adjudicación con compensación

• Una práctica común es que un cotitular adjudique la cosa y compense a los demás conforme a un avalúo pactado. Si no confían en los avalúos, puede proponerse un mecanismo mixto: usar uno de los informes y añadir una fórmula de ajuste por diferencia.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo

• Muchas veces las partes pactan usar un avalúo conjunto o aceptar un mecanismo de compensación y la partición se hace sin litigio. Este camino es más rápido y evita el coste de peritos judiciales.

2) Conciliación o acuerdo formal

• En conciliación pueden fijarse condiciones: quién paga el peritazgo, plazo para entregar el nuevo avalúo y fórmula de reparto. Un acuerdo firmado evita incertidumbres y tiene efecto ejecutivo.

3) Juicio de partición con peritazgo

• Si va a juicio, el juez ordenará medidas probatorias, entre ellas la designación de perito judicial. El resultado puede ser la adjudicación del bien a uno de los cotitulares con pago de una parte a los demás, o la venta judicial del bien para repartir el producto.
• Si pierde su impugnación, deberá asumir costas y honorarios de peritos; si gana, el juez puede ordenar la corrección del avalúo y la correspondiente compensación.

Y si gana, ¿cobra?

• Si el resultado es una compensación económica, cobrar dependerá de la solvencia de la contraparte. En casos de adjudicación con pago, la ejecución forzosa de la sentencia puede ser necesaria si no pagan voluntariamente.

Errores que arruinan el caso

• Aceptar un avalúo verbal o un informe incompleto sin exigir anexos y comparables.
• No conservar pruebas de las mejoras o inversiones realizadas en el bien; sin factura, la valoración de las obras será difícil.
• Nombrar peritos sin contrastarlos o aceptar peritos de reputación dudosa por presión de la otra parte.
• Empezar obras de mejora antes de acordar la forma de reparto sin dejar constancia escrita de costos y aportes.
• Firmar acuerdos de reparto sin detallar el método de cálculo ni las consecuencias si una de las partes no cumple.