Tengo deudas hipotecarias y la vivienda puede verse afectada por el concurso

¿Tienes razón?

Que una entidad —por ejemplo, el banco que le otorgó la hipoteca— entre en concurso no equivale automáticamente a la pérdida de su vivienda. Tres elementos marcan la diferencia: la naturaleza de la obligación garantizada, si usted es deudor principal o tercero y las medidas que adopte el administrador del concurso. Si usted está al día o tiene pactadas formas de pago, su posición es más sólida. Si la hipoteca está inscrita y existe una carga real sobre el inmueble, ese crédito conserva preferencia frente a otros créditos sin garantía real. Si, en cambio, la hipoteca no está vigente o se trata de una deuda con un tercero que ejecuta la garantía, su riesgo puede aumentar.

Tenga en cuenta también si su vivienda es el bien principal para su familia y si existen garantías adicionales o cosignatarios: eso modifica las prioridades del pago. Además, el acuerdo que alcance el deudor en concurso con los acreedores puede incluir medidas que afecten a la ejecución de garantías; por eso es importante conocer quién figura como deudor y quién aparece como garante en la escritura.

Cómo se soluciona

1. Reúna la documentación: contrato de crédito, escritura de hipoteca inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, extractos de pagos, comprobantes de abonos y cualquier paz y salvo. Si existe un pagare o póliza, incorpórelos. Exporte conversaciones relevantes (mensajes, correos) y pida constancia de cualquier notificación. Esto puede hacerlo usted mismo.

1. Solicite información por escrito: dirija un derecho de petición a la entidad que administra el crédito (o al comitente del fideicomiso, si aplica) pidiendo el estado de la cuenta, el monto adeudado y si existe proceso de ejecución en curso. Archive la respuesta con constancia. Si la entidad está en concurso, solicite además al revisor o administrador del concurso copia del listado de acreedores en el que aparezca su crédito.

1. Compare su situación con la lista de acreedores del concurso: verifique si su crédito figura como garantizado por hipoteca. Si aparece, el administrador del concurso puede proponer un plan que afecte la ejecución. Si no aparece o está rechazado, su posibilidad de cobro y ejecución puede variar.

1. Comuníquese con el administrador del concurso: presente la documentación que pruebe su calidad de titular de la hipoteca. Pida que su crédito se reconozca y que se respete la prelación que confiere la garantía real.

1. Explore soluciones alternativas: en muchos casos se alcanza un acuerdo con el deudor o con el administrador del concurso para reestructurar la deuda, vender el activo con condiciones o pactar el levantamiento de la hipoteca tras pago parcial. Usted puede intentar negociar en primera instancia; si la otra parte ofrece un acuerdo, considere consultar con un abogado antes de firmar.

1. Actúe judicialmente si procede: si detecta que la garantía está siendo vulnerada o que se pretende ejecutar la vivienda sin respeto a las prioridades, podrá impugnar decisiones ante el juez competente. Para estos pasos, sobre todo si su vivienda está en riesgo real, la asistencia legal suele ser necesaria.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y negociación: muchas situaciones se resuelven con un reconocimiento formal de la deuda y un plan ajustado al deudor. Puede recibir una propuesta de pago o una oferta para vender el inmueble con condiciones; aceptar un plan puede ser la vía más rápida y menos costosa.

2) Acuerdo o conciliación en el proceso concursal: el administrador puede proponer un acuerdo colectivo que respete las garantías reales. Si acepta una propuesta de arreglo, obtendrá seguridad jurídica sobre cómo y cuándo se pagará su crédito; sin embargo, un acuerdo por menos dinero puede convenir si evita la pérdida total del inmueble o largos trámites.

3) Ejecución judicial y demanda: si no existe acuerdo y la hipoteca se ejecuta, habrá un proceso de venta judicial del bien. Si usted pierde, la sentencia o el remate pueden obligar a la entrega del inmueble. Tenga presente que ganar la demanda no garantiza el cobro efectivo si el deudor no tiene bienes suficientes: una sentencia contra un deudor insolvente puede quedar como un derecho de crédito sin posibilidad real de cobro.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable ante un deudor insolvente garantiza reconocimiento del crédito, pero el cobro depende de los bienes existentes. La garantía real (la hipoteca) mejora sus opciones porque permite preferencia en los repartos, pero si el producto de la venta no alcanza, quedará la diferencia como crédito quirografario.

Errores que arruinan el caso

• No tener la escritura de hipoteca o no saber si la hipoteca está inscrita: sin esa prueba, se complica defender la prelación del crédito.
• Destruir o perder comprobantes de pago: los extractos y recibos son clave para demostrar saldo y gestión de cobro.
• Firmar acuerdos sin fotocopiar y sin asesoría: muchos acuerdos renuncian a derechos o modifican la garantía.
• No preguntar por escrito al administrador del concurso: la información oral no vale igual.
• Esperar sin actuar: la inacción permite que se concreten medidas sin su intervención.