Si compró un local comercial y al adquirirlo ya había un arrendatario con contrato vigente, lo normal es que el contrato subsista frente al nuevo propietario. Lo que determina sus derechos son las cláusulas del contrato, el tipo de arrendamiento y si existen cláusulas de prioridad para el inquilino. Primer paso: pida y guarde una copia del contrato y de las garantías entregadas al propietario anterior.
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Su posición depende de cuatro elementos: el contenido del contrato de arrendamiento que está vigente, las garantías (fianza, depósito o póliza), los acuerdos verbales que existieran con el arrendatario, y la notificación y formalidades hechas en la transferencia de la propiedad. En Colombia, los contratos de arrendamiento comercial que están en curso suelen seguir vigentes frente a un nuevo propietario salvo que se pacte lo contrario o exista una causal legal que permita terminar anticipadamente el contrato. Si el contrato tiene cláusulas que permiten terminación por venta, o si existe un derecho de preferencia ejercible por el arrendatario, la solución varía.
También es relevante si recibió el local con ocupación pacífica y si se hizo inventario de faltantes o daños. Si el comprador recibió la cosa con el arrendatario dentro, y no se pactó lo contrario, deberá respetar el contrato, cobrar rentas y gestionar reparaciones según lo pactado. Si el anterior propietario no entregó documentos del contrato o las garantías, usted tiene base para exigirlos o para reclamar daños por ocultamiento.
Qué puede hacer usted sin abogado y cuándo pedir ayuda: puede solicitar documentos, comunicarse y negociar con el arrendatario y acudir a conciliación. Necesitará abogado si hay que litigar por desalojo, para interpretar cláusulas complejas del contrato o para cuantificar indemnizaciones.
1) Se arregla con una carta: muchas situaciones se resuelven con un intercambio formal y un acuerdo escrito entre nuevo propietario y arrendatario: nuevos canales de pago, reparación de daños o un plan de salida pactado. Esto evita costos y mantiene la relación comercial.
2) Acuerdo o conciliación: en la conciliación pueden pactar plazos para entrega, pago de obligaciones pendientes o incluso la subrogación del contrato con condiciones nuevas. Un acuerdo firmado ante conciliador tiene fuerza y reduce la incertidumbre.
3) Juicio: si el arrendatario incumple o existe una causa legal para terminar y no hay acuerdo, puede iniciarse un proceso de restitución de inmueble o cumplimiento. Si usted pierde, puede que deba respetar el contrato hasta su vencimiento y asumir pagos; si gana, puede desalojar al arrendatario o recibir indemnización. Tenga en cuenta que ejecutar una sentencia contra un arrendatario con pocos bienes puede ser complejo: en ese caso la ejecución se orientará a cobrar indemnizaciones.
Y si gana, ¿cobra? Cobrar depende de la situación patrimonial del arrendatario. Por eso en negociaciones suele buscarse garantías efectivas o pagos por adelantado.
Si lo que busca es negociar la salida del arrendatario, solicitar desalojo o interpretar cláusulas complejas del contrato, conviene contar con abogado. También solicítelo si la otra parte tiene asesoría legal o si hay sumas significativas en juego. Para dudas puntuales sobre documentación y conciliación, puede asistir a la Casa de Justicia o pedir orientación inicial gratuita.
Otros problemas frecuentes en compraventas
Sí, el contrato generalmente subsiste frente al nuevo propietario salvo que el contrato pacte lo contrario o existan causales legales para terminarlo. Usted debe revisar las cláusulas y notificar formalmente al arrendatario.
Si existe un derecho de preferencia pactado en el contrato o en la ley aplicable, el arrendatario puede tener prioridad. Debe revisar si en el contrato figura alguna cláusula de preferencia o si la normativa local aplica en su caso.
Solo si existe una causal válida de terminación prevista en el contrato o la ley. De otro modo debe negociar salida o iniciar el proceso judicial correspondiente; intentos de desalojo por la fuerza son riesgosos.
Sí. La conciliación permite pactar entrega, compensaciones y modificaciones al contrato. Es recomendable antes de acudir a la vía judicial y suele ahorrar tiempo y costos.
Solicite por escrito la entrega de las garantías y deje constancia. Si no se entrega, puede reclamar judicialmente por incumplimiento y exigir reparación por los daños causados por la falta de garantías.
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