Si su arrendatario no paga y no desocupa, la ley le ofrece vías para recuperar el inmueble, pero el resultado depende del contrato, de si existe título ejecutivo y de si se hizo conciliación previa cuando corresponde. Primer paso: reúna contrato, recibos y comunicaciones, y notifique por escrito la mora y la petición de entrega con constancia de recibido.
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Su posibilidad de recuperar el inmueble depende de cuatro cosas. Primero: el contrato de arrendamiento —si está por escrito, indica plazos, causales de terminación y obligaciones. Segundo: si se cumplió la conciliación en derecho cuando es procedente para demandar, ya que en muchos procesos civiles es requisito de procedibilidad. Tercero: el estado del inmueble y las pruebas de mora: recibos de pago, comprobantes de recibo de dinero y comunicación de incumplimiento. Cuarto: si el arrendatario tiene defensas válidas —por ejemplo, vicios que impidan exigir pago o hechos que justifiquen retención de la posesión.
Si usted tiene contrato escrito que establece la obligación de pago y puede demostrar la mora con comunicaciones fehacientes, su posición es fuerte. Si el contrato es verbal, no está condenado: la posesión y otros indicios sirven como prueba, pero el proceso puede ser más largo y complejo. También influye si el arrendatario ocupa de buena o mala fe y si hay menores o personas vulnerables en la vivienda; eso afecta las medidas que puede pedir y la forma de ejecución.
Qué puede hacer usted solo: notificar por escrito con constancia de recibido, reunir pruebas y acudir a conciliación. Necesita abogado cuando la otra parte tiene asesoría, cuando hay resistencia persistente o cuando se discuten cuantías importantes y ejecución.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia que reconozca la deuda le da derechos de cobro, pero si el arrendatario es insolvente tendrá que ejecutar contra bienes disponibles. La sentencia facilita el cobro, pero no garantiza que el dinero exista en caja del deudor.
Puede enviar la primera notificación por su cuenta y acudir a conciliación si aplica. Necesita abogado cuando la otra parte no paga y se niega a salir, cuando hay que presentar demanda y ejecutar lanzamiento, o cuando le ofrecen un acuerdo: en ese punto conviene que un profesional revise condiciones y garantice cobro. Si tiene pocos recursos, verifique la posibilidad de justicia gratuita en la defensoría o la Casa de Justicia.
Otros problemas frecuentes en cobro de deudas y recuperación de impagados
No. Cortar servicios personales o imponer medidas unilaterales puede ser ilegal y darle motivos al arrendatario para demandarlo. La vía correcta es la notificación formal y, si procede, la petición judicial.
Sí, sirve, pero es más difícil de probar. La posesión, los recibos y testigos ayudan, pero el proceso puede alargarse. Por eso conviene formalizar por escrito cuando sea posible.
Puede exigir depósito, fiador con bienes, obligaciones de pago por escrito y cláusulas claras sobre conservación y entrega. Considere garantías ejecutables en caso de incumplimiento.
La tolerancia puede influir si existe prueba de que usted consintió en aplazar pagos; sin embargo, la tolerancia no elimina la deuda si no hay acuerdo que la modifique formalmente.
Documente los daños con fotos y presupuestos de reparación y cómpelos a la demanda por daños y perjuicios en el proceso de restitución o en un procedimiento civil de cobro.
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