Si el arrendatario no paga el arriendo, usted puede exigir el pago y, en muchos casos, la restitución del inmueble. Lo que determina la estrategia es si hay contrato escrito, garantías (depósito o fiador), y si el arrendatario sigue ocupando el inmueble. Primer paso: reúna contrato, recibos y comunicaciones, y envíe una reclamación por escrito con constancia.
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Su derecho a reclamar depende de lo pactado en el contrato de arrendamiento: monto, fechas de pago, cláusulas sobre mora y garantías. Si hay contrato escrito y el arrendatario no paga, su posición es clara: existe una obligación incumplida. Si el contrato es verbal, puede reclamar, pero tendrá que probar el acuerdo con otros documentos: recibos, transferencias, testigos, mensajes donde se acuerda el arrendamiento y cualquier conducta que muestre la relación.
La existencia de garantías es crucial. Un depósito o un fiador facilitan el cobro; si hay póliza de arrendamiento, revise su alcance. También influye si el arrendatario ocupa el inmueble a pesar del incumplimiento: la restitución del inmueble y el cobro de rentas son vías separadas que usted puede combinar.
Antes de actuar verifique si hay cláusulas de terminación anticipada o procedimiento de notificación en el contrato. Algunas conductas del arrendatario (daños graves, subarriendo no autorizado) pueden justificar medidas distintas al mero cobro. Si el arrendatario alega imposibilidad de pago, el diálogo puede ser útil, pero documente toda negociación.
1) Reúna documentos y prueba
2) Reclamación por escrito con constancia
3) Conciliación o acuerdo
4) Procedimientos judiciales
Qué puede hacer un abogado
1) Se arregla con notificación y pago
A menudo una notificación formal provoca el pago o la oferta de cumplimiento. El arrendatario puede pagar lo debido o firmar un acuerdo de pagos, lo que evita proceso y gastos.
2) Acuerdo o conciliación
Una salida negociada con calendario y garantías puede garantizar pagos futuros. Un acta de conciliación tiene fuerza ejecutiva.
3) Juicio de restitución y cobro
Si procede la demanda de restitución, el juzgado puede ordenar la desocupación y el pago de las rentas adeudadas. Si el arrendatario carece de bienes, la sentencia puede ser difícil de hacer efectiva respecto al cobro. Si pierde el arrendador y la demanda es improcedente, puede haber imputación de costas.
¿Y si gano, cobro?
La sentencia facilita la recuperación del inmueble y el uso de mecanismos de embargo para las rentas debidas, pero la efectividad del cobro depende del patrimonio del deudor y de si existieron garantías. En casos de insolvencia del arrendatario conviene evaluar ofertas de pago garantizadas.
Si busca recuperar la vivienda o cobrar rentas y el arrendatario se niega, un abogado le ayudará a preparar la demanda, solicitar medidas y representar en conciliación. Puede intentar la primera notificación usted mismo; pero necesita abogado si quiere medidas cautelares, si el arrendatario tiene abogado, si hay riesgo de daños al inmueble, o si la contraparte propone un acuerdo complejo. Si tiene escasos recursos, pregunte por asistencia jurídica gratuita.
Otros problemas frecuentes en reclamación y cobro de deudas
No de forma directa. Debe reclamar por escrito y, si no hay acuerdo, iniciar la acción judicial correspondiente. La vía extrajudicial (notificación y acuerdo) es recomendable antes de la demanda.
Sí, si el contrato lo permite el depósito puede aplicarse a las rentas adeudadas. Hágalo constar por escrito y documente el saldo del depósito.
Documente con fotos y actas, pida presupuestos de reparación y reclame el monto. Si tiene depósito, puede usarlo para cubrir daños con la debida justificación.
En muchos casos la conciliación en derecho es un requisito de procedibilidad. Verifique con un centro de conciliación o abogado si aplica a su situación.
Depende de lo pactado en el contrato y de la normativa aplicable. Si hay cláusula de intereses, puede exigirse; convoque a un abogado para cuantificar correctamente.
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