La comunidad no suele sancionar directamente al arrendatario si no es propietario; lo que determina la actuación es si el propietario permitió o no el incumplimiento y qué dice el contrato de arrendamiento y el reglamento. Primer paso: documente las faltas del arrendatario y notifique por escrito al propietario y a la administración pidiendo medidas disciplinarias de la copropiedad y corrección contractual entre las partes.
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Tres elementos definen si la comunidad puede lograr una solución. Primero, la conducta: ruidos, invasión de áreas comunes, negocios prohibidos o daños deben estar demostrados con pruebas objetivas. Segundo, la relación entre el arrendatario y el propietario: si el propietario sabía del comportamiento o lo consintió, su responsabilidad frente a la comunidad es mayor. Tercero, los términos del contrato de arrendamiento: muchos contratos incluyen cláusulas que obligan al arrendatario a cumplir el reglamento y prevén la resolución del contrato por incumplimiento.
Si dispone de pruebas firmes y el propietario no actúa, la comunidad puede imponer sanciones al propietario y, en casos extremos, solicitar medidas que afecten el uso de las áreas comunes por parte del arrendatario. La comunidad no puede desalojar al arrendatario por su cuenta; el desalojo es una medida que corresponde al propietario o a la autoridad judicial mediante los trámites legales correspondientes.
Para las etapas iniciales usted puede actuar sin abogado: recopilar pruebas y presentar quejas. Necesitará abogado cuando se busque resolver por la vía civil la terminación del contrato de arrendamiento, para litigar contra el propietario o para ejecutar sanciones complejas.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia contra el propietario obliga al pago de multas o resarcimiento, pero su efectividad depende del patrimonio del demandado. A veces es preferible conseguir la colaboración del propietario para evitar largos procesos.
Puede iniciar la documentación y la notificación sin abogado. Necesitará abogado cuando haya que demandar para obtener la resolución del contrato de arrendamiento, reclamar daños o cuando la otra parte tenga representación. Si la comunidad propone un acuerdo con efectos patrimoniales, solicite asesoría para proteger sus intereses. Si no cuenta con recursos, evalúe la asesoría en la Casa de Justicia.
Otros problemas frecuentes en comunidades de propietarios
Generalmente las sanciones disciplinarias se imputan al propietario. La comunidad puede imponer multas al propietario por las conductas del arrendatario, y éste a su vez puede ser sancionado contractualmente por el propietario.
Pida por escrito la versión del propietario y ofrezca documentar la conducta. Si el propietario no actúa, la comunidad puede iniciar procedimientos disciplinarios contra él y, en último término, acciones civiles.
Una comunicación formal de la administración con prueba del incumplimiento es útil para presionar al propietario y como antecedente si se inicia un proceso legal.
La administración o la junta pueden acordar restricciones previstas en el reglamento; sin embargo, deben respetar los derechos del arrendatario y aplicar las medidas según las normas internas.
La comunidad puede exigir reparación al propietario y aplicar sanciones al mismo. Si no hay respuesta, puede iniciar acciones civiles para obtener reparación y exigir medidas de restitución.
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