Quiero tokenizar una propiedad o activo

¿Tienes razón?

Tokenizar una propiedad en Chile es viable pero no es sólo un ejercicio técnico: la cuestión clave es qué derecho transmite el token. Hay tres modelos comunes: (1) tokens que representan titularidad directa sobre el bien —requieren mecanismos legales para transferir la propiedad registral—; (2) tokens que representan participaciones en un vehículo jurídico que sí es el propietario (por ejemplo, una sociedad o fondo) —aquí la titularidad registral queda en la entidad; el token transmite la participación en la entidad; (3) tokens que representan derechos contractuales (derecho a usufructo, renta o cobro) sin alterar la titularidad del activo. Cada modelo tiene implicancias distintas en materia registral, fiscal y de obligaciones frente a terceros.

Lo que determina si la tokenización te sirve son cuatro puntos: la naturaleza del activo (inmueble, obra de arte, maquinaria), la necesidad de inscribir cambios en un registro público (por ejemplo, Conservador de Bienes Raíces para inmuebles), la protección frente a terceros de buena fe, y el tratamiento tributario. Para un inmueble en Chile, la transferencia de propiedad válida frente a terceros suele exigir la inscripción en el Conservador: un token por sí solo no produce esa inscripción. Por eso, la solución técnica habitual es que el token represente derechos sobre una sociedad o fideicomiso que ostente la titularidad registral del inmueble, o que el token funcione como un derecho que obliga a la parte a solicitar la inscripción traduciéndolo a escritura pública cuando corresponda.

Además, debes considerar reglas de mercado: si pretendes ofrecer tokens al público, pueden entrar en juego normas sobre valores; si hay oferta a inversores, el diseño debe prevenir reclamos regulatorios. La protección del comprador pasa por la existencia de documentos claros (contratos, estatutos, prospectos) que expliquen el vínculo entre token y derecho real.

Cómo se soluciona

1. Decide estructura jurídica: analiza si constituirás una sociedad propietaria, un fideicomiso o mantener titularidad directa. Para inmuebles, la solución práctica suele ser que la entidad jurídica que emite los tokens sea la titular registral.
2. Redacta la documentación: estatutos, contrato de tokenización, whitepaper técnico-legal y contratos de compraventa o de emisión. Especifica derechos: reparto de utilidades, voto, reembolso, conversión a propiedad física, y condiciones de liquidación.
3. Define la representación del token: aclara si el token es meramente un título contractual o incorpora una promesa de inscripción de dominio ante el Conservador. Si hay promesa, detalla el mecanismo de ejecución (quién paga costos notariales, condiciones para migrar a escritura pública).
4. Cumple con requisitos regulatorios: si la oferta implica captar recursos de terceros o tiene características de valor negociable, consulta si la emisión califica como valor y requiere cumplimiento de normativas relativas a oferta pública. Estructura la oferta para inversores acreditados o privados si esa vía reduce obligaciones regulatorias.
5. Implementa custodia y gobernanza: define cómo se custodian tokens, cómo se ejercen derechos y cómo se gestionan incidentes (hackeos, pérdida de claves). Asegura transparencia en libros registrales internos y acceso a información financiera.
6. Fiscalidad y contratos auxiliares: determina el impacto tributario (retenciones, IVA en ciertos servicios, impuestos por ganancia de capital) y redacta contratos con cláusulas que aborden distribución de rentas y eventuales ventas.
7. Inscripción y protección frente a terceros: si tu estructura exige inscripción para oponibilidad frente a terceros (por ejemplo, inmuebles), diseña procesos para garantizar que la transferencia efectiva de la titularidad ocurra cuando proceda.

Acciones que puedes hacer sin abogado: decidir el modelo de negocio, preparar un borrador del whitepaper y recopilar títulos de propiedad. Necesitarás abogado para diseñar la estructura societaria o fiduciaria, la documentación legal que respalde los tokens, y para resolver la interoperabilidad entre el registro público y el ledger.

Qué puede pasar

1) Se arregla con contrato y gobernanza: muchas tokenizaciones exitosas funcionan como contratos entre partes y no implican problemas cuando los compradores entienden claramente que el token otorga derechos frente al emisor y no una inscripción directa de propiedad.

2) Acuerdo o litigio privado: en disputas, se puede llegar a acuerdos extrajudiciales para transferir derechos o compensar a inversores. Un acuerdo suele ser más rápido y conservar valor práctico para las partes.

3) Juicio y riesgo frente a terceros: si el token se vende como si transfiriera titularidad real pero no hay inscripción pública, un tercero de buena fe que compre o hipoteque el bien podría tener preferencia. Eso puede derivar en litigios costosos. Respecto a costas y riesgos, si pierdes en un juicio de propiedad, la restitución puede ser compleja y un fallo a favor no garantiza la liquidez de los tokens.

Y si ganas, ¿cobro? Si obtienes sentencia que reconoce tus derechos, necesitarás mecanismos adicionales para ejecutar la sentencia y afectar el estado registral o compensar a los titulares de tokens; la sentencia no sustituye por sí sola los pasos registrales que la ley exige.

Errores que arruinan el caso

• Vender tokens presentándolos como propiedad registral cuando no lo son.
• No documentar los derechos económicos y políticos asociados al token en contratos claros.
• Ignorar la necesidad de inscripción pública para bienes que la requieren.
• No prever mecanismos de conversión del token a título inscrito ni quién asumirá costos.
• Descuidar la protección de datos y la gobernanza en casos de pérdida de claves o hackeo.