Una tasación que parece irrisoria no siempre es definitiva: lo que determina si puedes impugnarla es quién la encargó, cómo se justificó el valor y si se siguió el procedimiento legal. Primer paso: pide copia del informe de tasación, la resolución que lo admite y cualquier documento donde se explique el método de cálculo. Guardar esa documentación es esencial para reclamar.
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Para valorar si la tasación del inmueble que se remata es objetivamente baja hay que atender a tres factores: quién ordenó y aprobó la tasación, la metodología empleada y los antecedentes comparables que usó el tasador. Si la tasación fue hecha por un perito del tribunal, revisa el informe: debe explicar la base de la valuación, los parámetros usados (estado del inmueble, área, tasaciones comparables) y los supuestos. Si la tasación fue aportada por el acreedor, el tribunal suele exigir pruebas adicionales o permitir contraperitajes.
La antigüedad del informe y la concurrencia al mercado también influyen: un valor que no recoge mejoras recientes o que ignora circunstancias relevantes (por ejemplo, afectaciones urbanísticas) puede ser cuestionado. No es suficiente decir que “vale más”; hay que demostrarlo con peritajes, avalúos comerciales o comparables del sector.
Otro punto importante: si el remate queda desierto por tasación baja, el acreedor puede pedir rebaja o proponer adjudicarse el bien por un valor cercano a la tasación. Allí hay una negociación posible. Además, ten en cuenta si existen cargas posteriores o copropietarios que limiten la libre disposición del inmueble: eso influye en el precio final.
1) Se arregla con una revisión o negociación. Muchas tasaciones bajas se corrigen cuando se aporta una contraprueba técnica; el acreedor prefiere negociar antes que arriesgar tiempo y costos. Un acuerdo puede implicar liberación de cargas a cambio de pago o un plan concertado.
2) Acuerdo en el remate. Si el remate se hace y hay oferentes, el resultado puede ser mejor que la tasación inicial. Alternativamente, el acreedor puede adjudicarse el bien a precio rebajado; en ese escenario, aceptar un acuerdo puede ser razonable si te permite conservar parte del patrimonio o evitar una adjudicación por precio que no cubre todas las cargas.
3) Juicio o impugnación formal. Si el tribunal valida la tasación y el remate procede, perderás la propiedad y el bien se venderá al mejor postor. Si pierdes la impugnación, podrías tener que afrontar costas si el tribunal así lo decide. Aunque obtengas sentencia favorable sobre la tasación, ejecutar la consecuencia práctica (por ejemplo, anular un remate ya consumado) puede ser complejo y dependerá de si hay terceros adquirentes.
Y si ganas, ¿cobras? Si tu pretensión es que se anule un remate o se aumente la base de tasación, una resolución favorable puede corregir el proceso, pero no garantiza recuperar pérdidas causadas por una adjudicación previa: eso exige probar daños y la solvencia del responsable.
Puedes solicitar copia del informe y recabar comparables por tu cuenta; muchas impugnaciones nacen de una carta bien argumentada. Necesitas abogado cuando la oposición técnica es compleja, cuando hay terceros adquirentes o cuando el acreedor ofrece adjudicarse el bien: ahí un abogado valora si conviene negociar o litigar. Si no tienes recursos, consulta la Corporación de Asistencia Judicial para evaluación pericial.
Otros problemas frecuentes en abogados especialistas en ejecuciones hipotecarias
Sí, puedes solicitar que el tribunal considere una nueva tasación o que acepte un contraperitaje. Debes justificar por qué la primera tasación es manifiestamente deficiente y aportar elementos técnicos que lo respalden.
Sí: comparables de mercado son prueba válida si están debidamente documentados (escrituras, boletines de venta, anuncios verificables). Un perito los usará para fundamentar una valuación diferente.
Si queda desierto, el acreedor puede proponer rebajar el precio o adjudicarse el bien. Eso abre una negociación: revisa con un abogado si aceptar la adjudicación del acreedor o seguir impugnando la tasación.
Sí. Los peritos cometen errores metodológicos o de comparación. Por eso existe la posibilidad de contraperitajes y de impugnar la tasación si presentas argumentos técnicos bien fundamentados.
Ganar la impugnación puede aumentar la base de tasación o anular un remate defectuoso, pero la consecuencia práctica depende de si el bien ya fue adjudicado y de la existencia de terceros compradores: restituir la situación previa puede requerir pasos adicionales.
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