Si comprador o vendedor incumple una compraventa, no estás obligado a aceptar el incumplimiento: la ley permite exigir el cumplimiento o resolver el contrato, según lo que convenga. Lo que determina tu estrategia es el contenido del contrato de compraventa, si existe una promesa de compraventa, y las pruebas de pago y de las condiciones pactadas. Primer paso: revisa el contrato y reúne toda la documentación relacionada con la operación.
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Para evaluar si tienes causa, fíjate en tres puntos clave: qué pactaron las partes (fecha de entrega, condición de la vivienda, formas de pago), si existió un incumplimiento concreto (no pago, negativa a escriturar, entrega en condiciones distintas) y qué remedios se establecieron en el contrato (cláusulas penales, daños y perjuicios o resolución). Si existe una promesa de compraventa firmada, esa obligación precontractual tiene fuerza y permite exigir cumplimiento o una indemnización, siempre que la otra parte no haya alegado una excepción legal válida.
También importa la existencia de antecedentes que acrediten el pago de arras o anticipos y las comunicaciones sobre el incumplimiento. En ventas de bienes inmuebles, la realización de la escritura pública y la inscripción son actos formales; la negativa a concurrir a escriturar suele ser un incumplimiento importante cuando el vendedor no cumple condiciones contractuales o el comprador no paga el precio convenido.
Si el inmueble tiene gravámenes o hipotecas que no se informaron, eso también puede constituir un vicio que habilita acciones contra el vendedor. Por el otro lado, si el comprador no ha entregado fondos comprometidos, el vendedor puede pedir el cumplimiento del pago o la resolución con indemnización.
Qué puedes hacer por tu cuenta: revisar el contrato, reunir comprobantes y notificar por escrito. Cuándo necesitar abogado: para redactar una demanda de cumplimiento o resolución, para pedir medidas cautelares, o si la contraparte ofreció un acuerdo por escrito.
1) Se arregla con una carta: a veces la comunicación formal alcanza para que la parte incumplidora corrija su conducta. Un pago adicional o la concurrencia a firmar pueden cerrar el conflicto rápidamente.
2) Acuerdo o conciliación: las partes pactan un remedio —por ejemplo, prorrogar la entrega, ajustar el precio o resolver con indemnización—. Esto evita la incertidumbre del juicio y puede incluir garantías para asegurar el cumplimiento.
3) Juicio: si acudes a tribunales y obtienes una sentencia, esta puede ordenar el cumplimiento o fijar indemnización. Si la resolución favorece a la otra parte, podrías perder costas. Además, una sentencia favorable no garantiza el cobro efectivo si la parte condenada carece de bienes embargables.
Y si ganas, ¿cobras? Ganar en juicio es un paso; ejecutar la sentencia depende del patrimonio del condenado. En operaciones con grandes sumas, valorar la solvencia de la contraparte antes de litigar es fundamental.
Puedes iniciar reuniendo contratos y comprobantes y enviar una notificación por tu cuenta. Necesitas abogado si quieres demandar cumplimiento, pedir medidas cautelares o si te ofrecen un acuerdo por escrito. Un abogado también es esencial para verificar la situación registral del inmueble y valorar la solvencia de la contraparte. Consulta la Corporación de Asistencia Judicial si tu situación económica lo requiere.
Otros problemas frecuentes en abogados de derecho civil
La promesa obliga a las partes a celebrar la compraventa futura y suele contener condiciones y plazos. La compraventa es la escritura pública que transmite la propiedad y se inscribe en el Conservador. Ambos documentos importan para valorar incumplimientos.
Sí, puedes solicitar el cumplimiento del contrato para que concurra a escriturar si se pactó así. También puedes optar por resolver el contrato y reclamar indemnización si el incumplimiento es insalvable.
Sí. Las transferencias bancarias y recibos son prueba fuerte de pagos y ayudan a acreditar anticipos o cumplimiento de obligaciones económicas.
Si existían gravámenes no declarados, puedes reclamar por vicios que afectan la cosa vendida. La estrategia incluye pedir la reparación del daño o la resolución según lo pactado.
La cesión de derechos puede modificar quién ejerce la acción; revisa exactamente el título que cediste. Si cediste la titularidad de tus derechos, quien recibe la cesión es quien deberá reclamar.
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