Una compañía extranjera me propone tokenizar activos inmobiliarios en España: ¿qué debo verificar?

¿Tienes razón?

No se puede responder solo sí o no: lo que determina si aceptar la propuesta es segura son, al menos, estas cuatro cosas.

1) Titularidad y cargas del inmueble: si el activo no está inscrito a nombre del oferente o tiene gravámenes, las promesas de tokenización pueden no valer nada. Inscripción y balances actualizados son clave.

2) Derecho aplicable y vehículo jurídico: la tokenización puede estructurarse como mera representación contractual (derecho privado entre partes) o como emisión de valores. Si el token confiere derechos reales o derechos de inversión, puede entrar en regulaciones financieras o inmobiliarias en España y/o Chile.

3) Liquidez y custodia: quién custodia el inmueble subyacente, cómo se preserva el derecho de los tenedores de token ante insolvencia del emisor y qué mecanismos hay para repartos de utilidades o venta.

4) Fiscalidad y cumplimiento: el proyecto debe explicar qué impuestos gravan la operación en España y en Chile, y cómo se reportarán ganancias. También es relevante saber quién responde por el cumplimiento antilavado y la identificación de inversores.

Si la compañía no puede documentar con claridad estos cuatro puntos, tu posición es precaria. Que la empresa sea extranjera complica la ejecución práctica de derechos desde Chile; exige ver garantías jurídicas efectivas.

Cómo se soluciona

1. Pide la documentación básica (tú mismo):

• Copia certificada del título de dominio o inscripción registral del inmueble en el registro español correspondiente; si existen certificaciones de cargas, pídelas.
• Escrituras, contratos de arrendamiento vigentes, y recientes estados de cuentas o balances del activo si existe una sociedad que lo administra.
• Estatutos o documentos constitutivos de la compañía extranjera, identificación de sus representantes legales y poderes notariales.
• Whitepaper/term sheet técnico y legal que explique la naturaleza del token: ¿es un simple recibo digital, una participación con derecho a dividendos, o un activo con acceso a usufructo? Solicítalo por escrito y traducido si hace falta.

1. Verifica la regulación aplicable (lo que puedes pedir sin abogado):

• Pregunta explícita sobre si han obtenido autorizaciones en España para oferta al público o para funcionamiento de plataforma. Pide copias de permisos o declaraciones regulatorias.
• Consulta en tu país si el proyecto implica oferta a residentes chilenos: si quieres participar desde Chile, asegúrate de que la oferta puede dirigirse legalmente a ciudadanos chilenos.

1. Comprueba cómo se protege la titularidad real:

• Exige un mecanismo claro que vincule el token con el activo físico: contrato de fiducia, constitución de una sociedad propietaria, o custodia нотариada en España. Si te ofrecen solo promesas verbales, no aceptes.

1. Reúne prueba y toma decisiones de entrada:

• Guarda todos los documentos y comunicaciones. Exporta chats y correos, y conserva las páginas web y whitepaper con sello de fecha.
• Si vas a invertir, exige un contrato de compraventa o suscripción detallado y una explicación del régimen fiscal. Si te ofrecen una muestra de contrato, compártela con un abogado local.

Qué hace la persona sola y qué necesita abogado

• Tú solo: pedir y archivar documentación, exigir traducciones, exportar comunicaciones, verificar que el inmueble esté inscrito.
• Con abogado: revisar contratos de tokenización, evaluar el tratamiento regulatorio en España y en Chile, proponer cláusulas de protección y diseñar mecanismos de ejecución transfronteriza.

Qué puede pasar

1) Se arregla con documentación y carta de garantías. Lo más frecuente es que tras pedir y recibir la documentación adecuada, las dudas se disipan y la relación sigue. Una carta o contrato que aclare titularidad, custodio y reparto de beneficios suele bastar para seguir adelante.

2) Acuerdo con modificaciones. Después de revisar, puedes negociar: exigir que la propiedad esté en una sociedad vehículo que responda por obligaciones, o que exista una fiducia o garantía real. A veces conviene pactar mecanismos de resolución de disputas y jurisdicción.

3) Litigio o ejecución internacional. Si resulta que el activo no existe o está gravado, puedes tener que litigar en España para proteger tu inversión. Incluso ganar no garantiza cobro si el emisor es insolvente; una sentencia sin bienes ejecutables es un título en papel. Hay además el riesgo de que el token sea calificado como un valor y genere sanciones regulatorias para el emisor.

¿Y si ganas, cobras? Una sentencia favorable te reconoce derechos, pero la ejecución depende de que existan bienes o mecanismos de garantía reales. Si el activo subyacente existe y está debidamente protegido, es más probable que cobres; si no, la sentencia es una vía para exposición y título, no una caja automática.

Errores que arruinan el caso

• Confiar solo en presentaciones comerciales o en la reputación online de la compañía sin pedir títulos inscritos.
• Firmar contratos de suscripción o aceptar tokens sin copia del vínculo jurídico entre token y activo.
• No exportar y guardar conversaciones que expliquen obligaciones; perder mensajes que prometían garantías.
• No verificar el régimen fiscal y asumir que la tributación será la misma en Chile y España.