Compré una casa o depto y tiene filtraciones ocultas

¿Tienes razón?

La validez de tu reclamo se apoya en tres elementos: que la filtración provenga de un vicio oculto o defecto de construcción; que el problema no sea por falta de mantenimiento atribuible a vos; y que la filtración afecte el uso, la habitabilidad o el valor de la vivienda. En ventas de inmuebles nuevos, el vendedor o la constructora suele responder por defectos de obra que no se manifestaron al entregar la unidad.

La dirección del fallo y su causa técnica son centrales: filtraciones por junta mal ejecutada, por porosidad en la mampostería o por errores en la impermeabilización son típicos vicios ocultos. Si la humedad aparece tras una lluvia intensa y se repite, y no existía evidencia previa, eso apunta a un defecto de obra.

Documentá todo: fotos con fecha, recorridos en video, estados de cuentas de servicios, y cualquier comunicación con el vendedor o la inmobiliaria. Si firmaste un acta de entrega, revisá si hubo reservas anotadas. Las reservas hechas al firmar la entrega sirven para sostener que conocías problemas; no haberlas hecho no te quita derechos si la falla era realmente oculta.

Cómo se soluciona

1) Reuní y preservá prueba. Tomá fotos y videos de las filtraciones en distintos momentos, especialmente durante lluvia. Indicá la localización exacta (plano o fotos con flechas). Si hay manchas, hacé mediciones de humedad con un higrómetro y guardá el resultado. Pedí un informe técnico de un profesional (arquitecto o ingeniero) que describa la causa probable y proponé soluciones y presupuesto. Conservá todas las comunicaciones con la inmobiliaria, el vendedor o la administración del edificio.

2) Intimá por escrito al vendedor o a la constructora. En la intimación adjuntá el informe y solicitá la reparación adecuada (impermeabilización, arreglo de juntas, etc.). Si la vivienda está en garantía, reclamá su cumplimiento. En edificios en condominio, también podés dirigir el reclamo al administrador o al consorcio si el problema deriva de elementos comunes.

3) Denunciá ante la autoridad de defensa del consumidor si corresponde. En el caso de obra nueva, la denuncia administrativa puede generar inspección y facilitar la resolución. Para ventas privadas, igualmente la autoridad puede orientar.

4) Si la otra parte no repara, evaluá las vías judiciales: demanda por vicios ocultos, petición de pericia judicial y solicitud de reparación o rescisión. Un abogado civil te ayudará en la conciliación previa obligatoria y al preparar la demanda. Conservá la posibilidad de una medida cautelar si la filtración pone en riesgo la integridad del inmueble.

Qué hacés solo y qué delegás. Podés hacer la primera parte: documentar, pedir informe técnico y mandar la intimación. Necesitarás abogado si la constructora no responde, si hay ofrecimiento de arreglo parcial o dinero, o si el problema afecta la seguridad estructural o la habitabilidad.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: muchas veces la constructora o el vendedor corrigen la filtración luego de recibir un informe técnico y una intimación formal. Eso ocurre con frecuencia cuando la intervención es clara y de costo razonable.

2) Acuerdo o conciliación: podés obtener la reparación a cambio de una concesión, o un resarcimiento económico. Un acuerdo rápido evita gastos y demora judicial. Considerá que un arreglo parcial puede dejar abierta la discusión sobre daños mayores.

3) Juicio: la demanda puede ordenar pericia, declarar la existencia del vicio y condenar a reparar o, en casos extremos, a la rescisión de la compraventa con devolución del precio o reducción. Si perdés, podés afrontar costas; si ganás, la sentencia puede ser efectiva siempre que la parte demandada tenga bienes. En casos de obras, las constructoras suelen ser más solventes, pero no siempre.

Y si ganás, ¿cobrás? La ejecución depende de la solvencia del demandado y de la existencia de bienes embargables. Por eso verificar la situación patrimonial del vendedor o la constructora es útil antes de iniciar el juicio.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la humedad desde el primer momento: dejar pasar meses sin fotos ni informes.
• Hacer obras provisionales sin dejar constancia: tapar una filtración sin pericia puede eliminar pruebas.
• No guardar comunicaciones con la inmobiliaria o el vendedor.
• No pedir informe técnico independiente y detallado.
• Aceptar un arreglo verbal o parcial sin constancia por escrito.