¿Qué hacer si el inquilino ha destrozado el inmueble antes de marchar?

¿Tienes razón?

Tener derecho a reclamar depende de tres elementos básicos: prueba del estado previo del inmueble, la existencia de una garantía o depósito y la relación contractual que vinculaba a las partes. Si contás con un inventario firmado al inicio del contrato o con fotos y recibos de mantenimiento, eso te pone en una posición sólida. Si no hay prueba del estado anterior, la discusión se complica: la ley no presume la reparación por el propietario sin prueba.

También importa si el inquilino entregó las llaves y dejó constancia de desocupación. La fecha de entrega y la presencia de daños en el acto de entrega son cruciales. Si el inquilino se fue dejando documentación o comunicados donde reconoce hechos, eso facilita la reclamación. Finalmente, la magnitud del daño y si hay indicios de intención dolosa o simple deterioro por uso ordinario influye sobre si podés pedir reparación, sustitución o indemnización.

Cómo se soluciona

1. No tocés nada: evitá limpiar o reparar de forma irreparable hasta tener la documentación. Si ya hiciste reparaciones urgentes, anotá fecha, gasto y guardá factura.

1. Documentá con detalle: sacá fotos y videos del estado actual con fecha visible (usa la cámara del celular con fecha puesta o subí a un servicio de almacenamiento que marque la fecha). Registrá cada daño: paredes, puertas, instalaciones eléctricas, sanitarias y mobiliario.

1. Reuní prueba del estado previo: contrato, inventario firmado, fotos del ingreso, comprobantes de mantenimiento y boletas que prueben el estado anterior. Si tenés testigos (vecinos, personas que ingresaron antes), tomá sus datos.

1. Reclamá formalmente al inquilino por escrito: enviá carta documento detallando los daños y adjuntando prueba. Solicitá la reparación o la compensación mediante la garantía. Conservá el acuse.

1. Si el inquilino no contesta o niega responsabilidad, evaluá iniciar un reclamo por daños y perjuicios ante la jurisdicción competente. Antes de judicializar, consultá sobre la mediación o la conciliación previa obligatoria que pueda pedir el juzgado.

1. Si hay garantía o depósito, solicitá que se aplique para reparar los daños; el uso de la garantía debe justificarse con presupuestos y facturas. Si no alcanza, podés reclamar la diferencia judicialmente.

Qué podés hacer sin abogado: recolectar prueba y enviar una intimación por carta documento. Qué conviene que haga un abogado: tasar los daños, gestionar la aplicación de la garantía, presentar demanda por daños y coordinar pericias si son necesarias.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y acuerdo. Muchas veces el inquilino acepta pagar o se acuerda usar la garantía para reparar. Un acuerdo rápido evita costos y demora.

2) Acuerdo en conciliación. Si medían y homologan un convenio, el inquilino puede comprometerse a pagar o a financiar las reparaciones. Un convenio homologado facilita la ejecución si hay incumplimiento.

3) Juicio por daños. Si no hay acuerdo, podés iniciar juicio para recuperar el costo de la reparación más eventuales pérdidas derivadas (alquileres no cobrados por impedimento de alquilar, por ejemplo). Si perdés en juicio, podés ser condenado a costas; si ganás, cobrar depende del patrimonio del demandado.

Y si ganás, ¿cobrás? Una sentencia favorable te da un título para ejecución, pero si el ex inquilino es insolvente, la ejecución puede ser complicada. Por eso conviene procurar que la garantía o el depósito se afecten primero a las reparaciones; eso incrementa la probabilidad de cobro efectivo.

Errores que arruinan el caso

• Limpiar todo sin documentar: perdés la posibilidad de mostrar el daño original.
• No pedir presupuesto ni factura por las reparaciones: sin factura no suele aceptarse el monto.
• Usar la garantía sin dejar constancia de los trabajos realizados y facturados.
• No enviar una intimación fehaciente antes de iniciar acciones judiciales: puede debilitar la demanda.
• Aceptar renuncias verbales del inquilino sin constancia por escrito.