Desahucio por fin de contrato: el inquilino no quiere marcharse

¿Tienes razón?

Tener razón cuando termina un contrato y el inquilino no se va depende de tres cosas: el propio contrato, las comunicaciones formales y la conducta posterior del inquilino. Si el contrato terminó y no hay prórroga tácita válida según lo pactado, la persona propietaria tiene fundamento para pedir la restitución. Ahora bien, si existió algún acuerdo verbal que amplíe la ocupación, si se dejó la vivienda por pago parcial o si se abrió negociación, la situación se complica. También importa haber notificado la finalización formalmente: una comunicación fehaciente demuestra que la parte ocupante fue puesta en conocimiento y no accedió a retirarse.

Incluso cuando la titularidad te favorezca, la práctica judicial puede dar opción a acuerdos temporales. No sos el primero ni el único en vivir esto; lo que marca la diferencia es la prueba documental y la manera de proceder.

Cómo se soluciona

1. Revisá el contrato y buscá pruebas de su vencimiento o de prórroga. Reuní el contrato original, comprobantes de pago, mensajes y cualquier comunicación donde se hable de plazos o de la entrega del inmueble.

1. Mandá una intimación fehaciente para solicitar la entrega de llaves. La carta documento deja constancia formal de tu requerimiento y suele ser el paso previo natural antes de iniciar la demanda judicial.

1. Proponé alternativas por escrito. A veces el inquilino acepta una mudanza escalonada o un pago por dejar el inmueble; documentá cualquier concesión para que quede constancia.

1. Si no hay respuesta, iniciá la acción judicial de restitución. El juez evaluará contrato, intimación y pruebas. Prepará contestación a cualquier alegato del inquilino sobre prórrogas, pagos o pactos verbales.

1. Coordiná el lanzamiento con el auxilio policial cuando corresponda. Si la orden de desalojo se dicta, el juzgado coordinará medidas para la entrega de llaves; la ejecución práctica puede implicar intervención de autoridades competentes.

Qué podés hacer solo: revisar y reunir documentación, mandar la carta documento y proponer un acuerdo escrito. Requiere abogado cuando ya hay iniciada una demanda o cuando el inquilino alega derechos complejos (por ejemplo, subarriendo, prórroga tácita o daños que desconocés).

Qué puede pasar

1) Arreglo y entrega voluntaria: frecuente si el inquilino reconoce que no tiene título para seguir. Un acuerdo por escrito sobre plazos y condiciones evita el proceso.

2) Conciliación judicial o mediación: se puede pactar una salida ordenada, con entrega en fechas y, si corresponde, compensación. Un acuerdo judicial reduce riesgos y suele imponer condiciones claras sobre costas.

3) Juicio y posible lanzamiento: si no hay acuerdo, el propietario puede conseguir una orden judicial de restitución. Si el juez ordena el lanzamiento y el inquilino no cumple, se procederá a la entrega forzosa; además pueden recaer costas procesales sobre la parte que pierda.

Y si ganás, ¿cobrás? Recuperar la posesión es independiente de poder cobrar sumas adicionales (daños, alquileres adeudados). Cobrar depende de la existencia de bienes o de la capacidad económica del inquilino, y la ejecución de sentencias puede ser lenta.

Errores que arruinan el caso

• No enviar una intimación fehaciente antes de iniciar acciones: perdés un argumento procesal y la prueba de tu requerimiento.
• Aceptar acuerdos verbales sin dejar constancia escrita: dificultan probar términos en juicio.
• Entrar por la fuerza a recuperar el inmueble: esto puede volverse en tu contra penalmente y complicar la demanda.
• No documentar ofertas de entrega o pago: si negociaste, guardá constancia.
• Retrasar el inicio del reclamo sin negociar: la dilación puede consolidar la ocupación de facto.