El inquilino no paga y no se quiere ir

¿Tienes razón?

Tu reclamo depende de cuatro elementos: existencia y contenido del contrato de locación; prueba de la mora (recibos impagos, extractos bancarios); comunicaciones previas y si hay cláusulas de resolución por incumplimiento. Si tenés contrato firmado y el inquilino debe alquileres, tu derecho a reclamar es claro en principio, pero desalojar exige un procedimiento judicial o la aplicación de un acuerdo previo que permita la rescisión. La legislación de alquileres y la práctica judicial en Argentina hacen que el procedimiento varíe por jurisdicción y por el tipo de contrato (vivienda vs. local comercial).

Es importante no tomar medidas por mano propia: cambiar cerraduras, cortar servicios o llevarte pertenencias pueden exponerte a una demanda penal o reclamaciones civiles. Mantene la documentación en orden: contrato, recibos de cobro anteriores, comunicaciones donde el inquilino reconozca la deuda y pruebas de notificaciones.

La conciliación y la mediación suelen ser pasos útiles para recuperar pagos o lograr un desalojo pactado si buscás un resultado rápido. Si el inquilino alega desperfectos o retaliaciones, necesitás documentar el estado del inmueble y las respuestas que diste.

Cómo se soluciona

1) Reunir documentación (lo que podés hacer ya).

• Localizá el contrato, recibos cobrados hasta la fecha, los extractos bancarios que prueban pagos y las comunicaciones con el inquilino. Sacá fotos del estado del inmueble y guardá constancias de arreglos o reclamos que te haya hecho.

2) Intimación fehaciente y ofrecimiento de arreglo (lo que podés hacer sin abogado).

• Mandá carta documento reclamando el pago y advirtiendo que, de persistir la mora, iniciarás las acciones legales pertinentes. Ofrecé alternativas: plan de pagos o entrega voluntaria del inmueble con condonación parcial, si estás dispuesto.

3) Mediación o acuerdo extrajudicial.

• La mediación puede destrabar el conflicto y forjar un acuerdo de pago y desalojo. Muchas veces es más barato y rápido que litigar. Si el inquilino acepta irse, cerrá un convenio escrito que incluya entrega formal de llaves y constancia de deudas remanentes.

4) Acción judicial de desalojo y cobro de deuda (cuando conviene un abogado).

• Si no hay acuerdo, necesitás iniciar la acción judicial correspondiente que combine pedido de desalojo y cobro de alquileres adeudados. En algunos fueros hay trámites específicos y requisitos previos. Un abogado presentará la demanda y podrá solicitar medidas precautorias si hay riesgo de que el inquilino dañe el inmueble o lo desaloje parcialmente.

Qué podés hacer solo: enviar intimación fehaciente y negociar un desalojo voluntario.

Qué necesita un abogado: iniciar la demanda de desalojo y cobro, representar en audiencia y solicitar medidas cautelares.

Qué puede pasar

1) Se arregla con entrega voluntaria y pago parcial.

• Es lo más frecuente: el inquilino acepta desocupar a cambio de una quita o plan de pago. Formalizá todo por escrito y exigí garantías o recibos para evitar reincidencias.

2) Acuerdo con plan y conciliación.

• Pueden pactar un plan de pagos y un cronograma de entrega de la posesión. Un acuerdo reduce tiempos y costos, pero requerí garantías: depósito, aval o retención de garantías.

3) Juicio de desalojo y cobro.

• Si demandás y obtienes la orden judicial, el juzgado puede ordenar la restitución de la posesión y condenar al pago de las deudas. Sin embargo, incluso con sentencia, la ejecución práctica depende de la disponibilidad de medios para notificar y hacer efectivo el desalojo. Además, si perdés, el tribunal puede imponer costas. Por eso es importante evaluar el estado del inmueble y la solvencia del inquilino antes de iniciar.

Si ganás, ¿recuperás el monto? La sentencia facilita cobrar, pero el efectivo depende de la situación patrimonial del inquilino. Muchas veces conviene buscar un acuerdo para cobrar al menos parte del crédito.

Errores que arruinan el caso

• Intentar desalojar por mano propia: cambiar cerraduras o cortar servicios puede volverte responsable de daños y problemas penales.
• No documentar las notificaciones y comunicaciones con el inquilino: dificulta demostrar que ofreciste soluciones previas.
• Aceptar acuerdos verbales sin documento: es fácil que el inquilino niegue lo conversado.
• Esperar demasiado sin actuar: la acumulación de deuda y el deterioro del inmueble complican la reparación futura y la prueba del estado.