Inquilino dejó la vivienda en peor estado y exige reparaciones

¿Tienes razón?

Tu derecho a reclamar depende de tres cosas: el estado de la vivienda al inicio, la prueba del daño al final y la naturaleza del deterioro. Si hiciste un inventario o acta de entrega al inicio con fotos y firmada por el inquilino, tu posición es muy sólida. Si no hay inventario, la valoración se apoya en pruebas alternativas: facturas de reparaciones previas, fotos del antes y después, testimonios de vecinos o profesionales que constaten el daño. Además, hay que distinguir entre deterioro por uso lógico —que corresponde al inquilino— y daños imputables por negligencia o maltrato, que sí son reclamables.

También influye la fianza: si existe un depósito y el contrato prevé su uso para cubrir daños, podés retenerla total o parcialmente justificando costo de reparación. Si el contrato no lo regula, la normativa general y la práctica jurídica permiten compensar daños probados con la fianza.

Si el inquilino reclama reparaciones cuando fue él quien dejó peor el inmueble, su reclamo no invalida automáticamente el tuyo; ambos pueden coexistir y deben demostrarse por separado.

Cómo se soluciona

1. Documentá el estado actual: sacá fotos y videos de cada ambiente desde ángulos que permitan comparar con el estado previo; grabá un inventario detallado con descripción de muebles, pinturas, pisos, instalaciones y firmas de testigos si es posible.
2. Reuní la prueba inicial: buscá el inventario de entrega, el contrato, fotos del ingreso, comprobantes de reparaciones anteriores y boletas de servicios que demuestren uso normal. Si no tenés fotos iniciales, conseguí testigos y profesional que haga pericia.
3. Presupuestos de reparación: pedí tres presupuestos de empresas o profesionales para las reparaciones necesarias y guardá los comprobantes. Eso te permitirá justificar la cuantía que vas a reclamar.
4. Comunicación por escrito: notificá al ex inquilino por carta documento sobre los daños, adjuntá las fotos y el presupuesto, y solicitá que regularice la situación o acepte compensación con la fianza. Conservá la constancia del envío.
5. Retención de fianza: si existe depósito, podés retener hasta cubrir los daños probados. Documentá todo el cálculo y justificá cada gasto.
6. Negociación: muchas veces se logra un acuerdo para que el inquilino pague las reparaciones o autorice el descuento de la fianza. Firmá cualquier acuerdo y detallá plazos y formas de pago.
7. Demanda de cobro: si no hay acuerdo, iniciá la vía judicial para reclamar el costo de reparación y eventuales daños y perjuicios. Adjuntá las pruebas, presupuestos y la constancia de intimación.
8. Pericia: en casos disputados, el juez puede ordenar una pericia que determine el origen y cuantía del daño. Prepará las pruebas que respalden tu versión.

Qué podés hacer solo y en qué conviene un abogado:

• Podés documentar, pedir presupuestos y enviar carta documento sin abogado.
• Necesitás abogado para discutir pericias, presentar demanda y requerir medidas cautelares o ejecución de la condena.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y pagos: el ex inquilino acepta pagar o autoriza descontar la fianza. Esto es frecuente y suele ser la salida más rápida.

2) Acuerdo o conciliación: en mediación se puede pactar que el inquilino cubra parte del daño o que aporte un plan de pago. Un acuerdo firmado evita litigios largos.

3) Juicio: si no hay acuerdo, el reclamo judicial puede resultar en condena al pago por los daños más actualización e intereses. Si el inquilino demuestra que el daño era preexistente o corresponde al desgaste, la condena puede reducirse o no prosperar.

Y si ganás, ¿cobrás? Ganar no garantiza el cobro efectivo si el ex inquilino no tiene bienes; la fianza es la forma más inmediata de satisfacer la deuda si alcanza. Por eso conviene documentar y, cuando sea posible, negociar garantías adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No tomar fotos al inicio ni hacer inventario firmado.
• Tirar basura o reparar sin presupuestos previos: gastar sin respaldos impide justificar el monto.
• No enviar intimación fehaciente antes de descontar la fianza o iniciar juicio.
• Hacer arreglos por cuenta propia sin conservar facturas y comprobantes.