Inquilino dañó la propiedad y no repara

¿Tienes razón?

Tu derecho a exigir reparación o resarcimiento existe cuando el inquilino incumplió obligaciones contractuales de conservación y entrega en buen estado. Lo que determina la fuerza de tu reclamo son tres factores: la gravedad del daño, la existencia de prueba documental y pericial, y las cláusulas del contrato que asignan responsabilidades. Si el daño es de carácter estructural o afecta servicios esenciales, la reparación es prioridad y tu posición para exigirla es sólida. Si el daño es menor o discutible, la controversia suele centrarse en la proporcionalidad de la reparación y en quién debe asumir la erogación.

También incide si el contrato contiene cláusulas que obligan al inquilino a realizar ciertas reparaciones o a responder por deterioros. En ausencia de cláusula expresa, el Código Civil y Comercial impone estándares de conservación y buena fe. Además, la prueba técnica —presupuestos, peritajes, fotos tomadas antes y después— será decisiva para cuantificar el daño.

Si el inquilino se niega a reparar y persiste en el incumplimiento, podés optar por reclamar el costo de las reparaciones o iniciar la vía para recuperar la posesión. La decisión depende de si preferís el reingreso inmediato o el resarcimiento económico.

Cómo se soluciona

1) Documentá el daño. Sacá fotos y videos con fecha, reuní informes, presupuestos y, si es posible, la constancia del estado previo del inmueble. Conservá copias de comunicaciones en que pediste la reparación y la respuesta del inquilino.

2) Requirí la reparación por escrito. Enviale una intimación fehaciente en la que describas las reparaciones, adjuntes presupuestos y solicites cumplimiento. La comunicación escrita sirve como prueba de tu requerimiento y del plazo razonable que le das para reparar.

3) Mandá a peritar si es necesario. Un peritaje técnico avala la existencia y cuantía del daño y facilita la medida de reparación o el cobro. En la práctica judicial, los informes periciales son fundamentales para fijar montos.

4) Ejecutá la reparación por cuenta del inquilino o iniciá la demanda. Si el inquilino se niega, podés realizar la reparación y demandar el resarcimiento del gasto, adjuntando facturas y pruebas. Alternativamente, si el contrato lo permite y el incumplimiento es grave, podés iniciar una acción para recuperar la posesión por incumplimiento contractual.

5) Considerá la vía conciliatoria. Una solución frecuente es arribar a un acuerdo en que el inquilino repare bajo tu supervisión o abone el costo, evitando un proceso largo. Formalizá cualquier pacto por escrito.

¿Qué podés hacer por tu cuenta? Documentar, enviar intimaciones y solicitar presupuestos. Cuándo llamar a un abogado: para formular la demanda de resarcimiento, pedir la restitución de la posesión, coordinar peritajes o si el inquilino amenazó o acompañó la falta de pago con daños graves.

Qué puede pasar

1) Se arregla con reparación. Lo más común es que el inquilino acepte reparar o pagar el costo tras la intimación, sobre todo si dispone de fondos o desea evitar acciones legales. Este resultado evita gastos y acelera la solución.

2) Acuerdo con compensación. Podés pactar que el inquilino compense por el daño mediante pagos o mediante la realización de trabajos bajo tu supervisión. Un acuerdo reduce incertidumbres y evita costas.

3) Juicio por daños o desalojo. Si no hay acuerdo, podés demandar por daños y exigir la reparación o el pago de su equivalente. Si además hay falta de pago o incumplimiento grave, la acción puede conducir a la recuperación de la posesión. Si perdés, podrías afrontar costos procesales y, si ganás, la ejecución dependerá de la solvencia del demandado.

Y si ganás, ¿cobrás? Cobrar una sentencia depende de la existencia de bienes del inquilino; la sentencia es título ejecutivo, pero su eficacia práctica exige que el demandado tenga activos ejecutables.

Errores que arruinan el caso

• No pedir presupuestos detallados antes de reparar: luego es difícil justificar el monto del gasto.

• No conservar la evidencia previa al daño: sin fotos del estado original, la discusión sobre el origen del deterioro se complica.

• Reparar sin dejar constancia del requerimiento al inquilino: si realizás obras sin intimación escrita, podés perder el derecho a reclamar el costo.

• Ignorar la vía administrativa o conciliatoria cuando está disponible: a veces la mediación acelera la reparación y evita costas.