Copropietario no paga expensas

¿Tienes razón?

Lo determinante es si la deuda por expensas está debidamente aprobada y registrada en el libro de actas y de cuentas del consorcio. Si existe un acta que aprueba la liquidación de expensas y consta la deuda en la contabilidad del consorcio, la posición para reclamar es sólida. También importa si el deudor cuestiona la liquidación por falta de información, errores o cargos extraordinarios no aprobados: esos emplazan una defensa técnica.

Otra cuestión es la naturaleza de la obligación: las expensas son obligaciones comunes y, según la normativa del consorcio, generan intereses y responsabilidad del propietario actual, aun cuando la deuda hubiera sido contraída por el ocupante anterior si no se hizo constar en la compraventa. Por eso es clave verificar el libro de venta y compra y las constancias registrales si la unidad se vendió recientemente.

Cómo se soluciona

1. Revisá documentación del consorcio. Sacá copia del libro de actas, del libro de ingresos y egresos y de las liquidaciones de expensas. Confirmá que la deuda figura allí y que las asambleas aprobaron los montos.

1. Intimá por carta documento. La intimación debe pedir el pago y detallar el periodo adeudado y los conceptos. Proponé alternativas (plan de pagos, descuento por pronto pago) si querés facilitar la cobranza.

1. Admití la mediación o la conciliación obligatoria si corresponde. En muchos casos, la disputa sobre expensas pasa por instancias de conciliación previa o mediación antes de litigar.

1. Iniciá la acción judicial del consorcio. El consorcio puede demandar al copropietario moroso para cobrar el monto adeudado más intereses y costas. La demanda puede incluir pedido de embargo de bienes o inhibición de bienes.

1. Evaluá medidas ejecutivas sobre la unidad. Si hay sentencia o título ejecutivo, es posible iniciar ejecución sobre bienes del deudor; en algunos casos se llega a la subasta de la unidad si las deudas son muy altas y las medidas prosperan.

1. Considerá alternativas: acordar la reconducción de deuda con garantía (cheque, fiador) o negociar la cesión de gastos extraordinarios que el deudor se compromete a pagar.

Qué podés hacer y qué necesita abogado:

• El administrador o la comisión pueden reunir documentación y enviar la carta documento.
• Necesitás abogado para demandas judiciales, para pedir medidas como embargo o inhibición y para litigar sobre la validez de la liquidación si el deudor la impugna.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: muchas deudas de expensas se cobran tras una intimación; el moroso suele aceptar plan o pago parcial para evitar juicios y ejecución.

2) Acuerdo o conciliación: mediación permite acordar plazos o garantías. Un acuerdo firmado evita el juicio y le da seguridad al consorcio.

3) Juicio y ejecución: si se inicia acción judicial y se obtiene sentencia, el consorcio puede embargar bienes y cuentas. En casos extremos y con montos elevados, puede llegar a la subasta de la unidad; sin embargo, esto suele ser el último recurso y dependerá del patrimonio del deudor.

Y si ganás, ¿cobrás? La sentencia te permite ejecutar, pero cobrar depende de la existencia de bienes embargables. En práctica, muchos casos se resuelven antes mediante acuerdos.

Errores que arruinan el caso

• No tener las liquidaciones aprobadas por asamblea: las expensas extraordinarias deben aprobarse; si no, el reclamo es vulnerable.
• No enviar intimación fehaciente antes de litigar: tenés menos chance de acuerdo inmediato.
• Confundir morosidad con falta de pago por culpa del administrador: documentá gestiones y notificaciones.
• No verificar traspaso de deuda en compraventa: un comprador puede ser responsable si la deuda no quedó saldada y no se consignó en la escrituración.