Comprador/representante no puede tomar posesión tras venta

¿Tienes razón?

La fuerza de tu posición depende de cuatro cosas: 1) la existencia y validez del título de compraventa o de la representación del comprador, 2) si la ocupación es en virtud de un contrato previo (por ejemplo, locación) o de una ocupación sin título, 3) si se hicieron actos públicos que cambien la posesión (como entrega de llaves o mudanza), y 4) si la otra parte inició un reclamo judicial o administrativo. Si tenés contrato firmado y acreditás transferencia de fondos o cumplimiento de condiciones, tu pretensión de entregar la posesión está respaldada. Si el ocupante alega otro derecho, la disputa gira sobre la prioridad y la validez de esos títulos.

No asumás que la propiedad se recupera solo porque vendiste: la cuestión práctica es recuperar físicamente la posesión y, si corresponde, ejecutar cláusulas del contrato.

Cómo se soluciona

1. Reuní pruebas de la operación: escritura o contrato de compraventa, comprobantes de pago, certificados de transferencia, poderes si actuó un representante, comunicaciones sobre entrega de llaves y cualquier constancia de intento de entrega.
2. Solicitá por escrito al ocupante que identifique su título para permanecer en el inmueble y que adjunte la prueba. Hacé esto por medio fehaciente para que quede registro.
3. Si el ocupante no acredita título o rehúsa entregar, gestioná una intimación por carta documento dirigida tanto al ocupante como, si corresponde, al comprador para que indiquen cómo van a regularizar la situación.
4. Si no hay respuesta o no se resuelve, iniciá la vía judicial para recuperar la posesión: la demanda de restitución de la cosa o de cumplimiento contractual. Acompañá en la demanda toda la prueba de la venta y de la falta de título del ocupante.
5. Considerá medidas provisionales si la situación lo justifica, para evitar que se altere el estado del inmueble o se retiren bienes.

Qué podés hacer vos y qué necesita un profesional:

• Vos: recopilar documentos, enviar la intimación fehaciente e intentar documentar actos de ocupación y entrega.
• Profesional: preparar la demanda y peticiones urgentes, tramitar la ejecución de la sentencia y coordinar diligencias de restitución.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: el comprador u ocupante puede negociar una salida pactada, entrega de llaves y compensación por daños. Esto suele ser lo más rápido.

2) Acuerdo o conciliación: mediante mediación o acuerdo judicial se puede acordar un cronograma de entrega, reparación de daños o una compensación económica. Un acuerdo homologado es ejecutable si la otra parte incumple.

3) Juicio: si se llega a sentencia, el juez puede ordenar la restitución de la posesión y eventualmente la ejecución de clausulas contractuales de la venta. Si perdés el juicio por defectos en tu título o por irregularidades, podrías afrontar reclamaciones de la otra parte. Y si la persona que ocupa demuestra un derecho previo válido, el resultado puede ser distinto: la sentencia puede preservar la posesión del ocupante o exigir una compensación.

Y si ganás, ¿cobrás? La sentencia facilita la restitución, pero cobrar indemnizaciones depende del patrimonio del demandado y de las medidas de ejecución que se adopten.

Errores que arruinan el caso

• No registrar la operación privada o no conservar comprobantes de pago: dificulta demostrar la venta.
• No enviar notificaciones fehacientes: elimina registros útiles en juicio.
• Hacer el intento de recuperación por la fuerza: puede volverse en contra si el ocupante denuncia acciones ilegales.
• No evaluar títulos previos: a veces existe un contrato de locación anterior que vence, y desconocerlo complica la demanda.