Antes de comprar una cartera de proyectos renovables necesitás una due diligence legal que revele riesgos en permisos, contratos comerciales, títulos de tierra y aspectos regulatorios y laborales. Lo que determina si conviene comprar son los permisos vigentes, la situación dominial, los contratos de conexión y venta, y los pasivos ambientales o laborales. Primer paso: pedir un paquete documental completo y un informe legal temático.
Cuéntanoslo y te lo analizamos gratis en un minuto: qué opciones tienes, qué urge y qué contarle al abogado.
Analizar mi caso gratis Sin compromiso · Gratis
Saber si te conviene comprar una cartera depende de una combinación de factores: 1) estado de los permisos y autorizaciones (habilitaciones municipales, permisos ambientales provinciales y cualquier autorización de conexión); 2) la situación dominial y de ocupación del suelo (contratos de locación, concesiones, derechos sobre la tierra y títulos); 3) contratos clave: PPAs, contratos de obra (EPC), operación y mantenimiento (O&M), contratos de suministro y garantías; 4) cargas financieras y obligaciones fiscales; y 5) pasivos laborales, ambientales y contingencias regulatorias.
Una due diligence eficaz no es solo revisar papeles; busca inconsistencias entre lo que figura en la documentación y la realidad: permisos caducos, promesas verbales de terceros propietarios, cláusulas en PPAs que permitan ajustes tarifarios, o contratos de obra con penalidades que se activen por retrasos. También debe comprobar si los proyectos están correctamente registrados ante los organismos de mercado eléctrico y si las garantías exigidas son transferibles.
Además, la revisión técnica-legal debe contemplar la trazabilidad del derecho de uso del suelo: contratos de alquiler, cesiones, servidumbres, acceso a caminos y líneas. Problemas comunes son derechos no escritos de terceros (pobladores locales, caminos vecinales) que luego dificultan la operación.
1) Solicitá un data room completo. Pedí todos los permisos, contratos, actas societarias, acuerdos con proveedores y registros de obras. Exigí también documentación técnica relevante (estudios de impacto, informes hidrológicos o de viento, planos y certificados de conexión).
2) Revisá títulos y ocupación de la tierra. Comprobá la titularidad, cargas, gravámenes, contratos de locación o cesión de uso y la existencia de derechos de terceros. Confirmá la transferribilidad de los contratos de tierra y si hay cláusulas que requieren consentimiento de terceros para el cambio de titular.
3) Analizá contratos comerciales. Examiná PPAs, contratos de venta de energía, contratos de interconexión y los contratos de EPC y O&M. Prestá atención a cláusulas de fuerza mayor, causales de resolución, garantías y mecanismos de liquidación por incumplimiento.
4) Auditá pasivos existentes. Solicitá información sobre litigios, deudas fiscales, juicios laborales, auditorías ambientales y reclamos de comunidades. Determiná qué riesgos son contingentes y cuáles ya son obligaciones exigibles.
5) Evaluá aspectos regulatorios y de mercado. Verificá el cumplimiento con requisitos del mercado eléctrico local, la necesidad de inscripciones o registros y la existencia de controladores con sanciones o medidas administrativas pendientes.
6) Encargá informes específicos. Un abogado debe coordinar con especialistas en ambiental, laboral y técnico para obtener informes que sirvan para negociar las representaciones, garantías y los mecanismos de indemnización en el contrato de compraventa.
7) Redactá cláusulas protectoras. Incluí en el contrato acuerdos sobre representación y garantía, indemnizaciones, mecanismos de ajuste de precio, retenciones en garantía y procedimientos para la resolución de controversias (arbitraje o tribunales).
Qué podés hacer sin abogado: pedir el data room y revisar documentos básicos. Qué hace falta de un abogado: estructurar la due diligence, identificar y cuantificar riesgos, negociar cláusulas de indemnización y garantizar la transferencia efectiva de permisos y contratos.
1) Se arregla con ajustes en el precio y garantías. Lo habitual es que la parte vendedora acepte descuentos, retenciones o compromisos de reparación para cubrir contingencias descubiertas en la due diligence.
2) Acuerdo condicional o escrow. Puede pactarse un acuerdo que incluya una retención en garantía o un escrow hasta que se subsanen documentos o se regularicen permisos. Esto permite cerrar la operación sin asumir riesgos no controlados.
3) Rechazo o litigio postventa. Si se omiten riesgos o la documentación es falsa, puede terminar en litigio por incumplimiento de las representaciones y garantías. En ese caso, la sentencia puede ordenar indemnizaciones, pero ejecutar contra el vendedor dependerá de su capacidad patrimonial.
Y si ganás, ¿cobrás? Cobrar una indemnización depende del patrimonio del vendedor y de las garantías contractuales acordadas (fianzas, retenciones, seguros). Por eso, negociar mecanismos de garantía efectivos es tan importante como detectar el problema.
Para pedir información básica y revisar contratos podés comenzar solo, pero para una due diligence completa y para negociar cláusulas de indemnización y mecanismos de garantía necesitás un abogado con experiencia en proyectos de energía. También es recomendable involucrar especialistas ambientales y técnicos. Si existe la posibilidad de acceder a justicia gratuita por capacidad económica limitada, consultalo: en compras comerciales grandes suele convenir un equipo legal pagado.
Otros problemas frecuentes en energías renovables
Los esenciales son permisos ambientales y municipales, contratos de tierra, PPAs o contratos de venta, contratos de interconexión, EPC y O&M, registros de obras y pruebas de cumplimiento fiscal y laboral. También pedí históricos de generación y estados financieros del proyecto.
Depende de lo que diga cada contrato. Muchos PPAs requieren consentimiento del comprador o de la contraparte para transferencias; otros permiten cesiones con aviso. Revisá cada contrato antes de cerrar la operación.
Sí, existen seguros de título, de pasivo ambiental y de representaciones y garantías. Pueden reducir el riesgo, pero tienen exclusiones y costos, por lo que conviene evaluar su alcance frente a retenciones y fianzas.
Si el vendedor garantizó la inexistencia de litigios y eso quedó plasmado en el contrato con remedios claros, podés exigir indemnización. Si no hay garantías, la responsabilidad puede ser limitada y dependerá del patrimonio del vendedor.
Sí. Las autorizaciones y exigencias ambientales y de conexión pueden variar por provincia. La due diligence debe contemplar la normativa local y los requisitos de registros ante organismos provinciales.
Te conectamos con los mejores abogados especializados. Consulta gratuita y sin compromiso.
