Inquilino realiza actividades ilícitas en la propiedad

¿Tienes razón?

Lo que determina si podés forzar un desalojo por actividades ilícitas son, básicamente, tres cosas: la prueba de la conducta, la relación de esa conducta con el contrato y el impacto en terceros (vecinos, seguridad del edificio). Si tenés testigos, denuncias policiales o grabaciones que acrediten que en el lugar se realizan actividades prohibidas, tu posición es fuerte. Si todo es un rumor o quejas verbales sin constancia, seguís teniendo derechos como propietario, pero la discusión será más difícil. También pesa si el contrato prohíbe expresamente usos ilícitos o si la actividad genera daños o peligro para otros habitantes del consorcio.

No dependas solo de tu sospecha: la acción judicial exige pruebas que se puedan presentar ante un juez. La denuncia policial sola no sustituye la necesidad de acreditar que esa conducta ocurrió en el inmueble arrendado y que contraviene las obligaciones contractuales o la ley.

Cómo se soluciona

1. Reuní prueba inmediata: fotos, videos, audios, mensajes de texto o WhatsApp donde se hable de la actividad, anotá nombres de testigos y tomá nota precisa de fechas y horas. Exportá las conversaciones y guardá copias en varios soportes. Si hay ruidos, ventas, tránsito constante de personas o intercambio de paquetes, documentalo con registros que puedas presentar.

1. Hacé la denuncia ante la autoridad policial o judicial competente si la conducta constituye un delito. Conservá el comprobante de la denuncia: tiene valor probatorio y muestra que actuaste como titular del inmueble.

1. Mandá una intimación por carta documento o comunicación fehaciente al inquilino describiendo la conducta y exigiendo su cese y la restitución del inmueble. Guardá la constancia de envío y de recepción. Este paso deja constancia de que le diste la oportunidad de corregir.

1. Si la conducta no cesa, buscá asesoramiento jurídico para iniciar la demanda de desalojo por incumplimiento del contrato y solicitar medidas precautorias si corre riesgo la integridad de la propiedad o de terceros. El abogado valorará si pedir medidas urgentes para asegurar el inmueble.

1. En paralelo, avisá al consorcio si la actividad afecta al reglamento y solicitá su intervención como constancia y posible actor en el reclamo. Si corresponde, el consorcio puede iniciar acciones propias contra el ocupante por infracción del reglamento.

Tareas que podés hacer sin abogado: reunir y ordenar la prueba, hacer la denuncia, enviar la intimación fehaciente. Cuándo necesitás abogado: cuando la otra parte no desaloja, propone un arreglo o cuando hay riesgo de confrontación o violencia. Un abogado te orientará sobre medidas cautelares y formulará correctamente la demanda.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: muchas situaciones se resuelven en este tramo. El inquilino recibe la intimación y abandona el inmueble o accede a un acuerdo de salida con entrega de llaves y reparación de daños. Esto evita juicio y gastos procesales.

2) Acuerdo o conciliación: podés pactar una salida con devolución ordenada del inmueble y eventualmente una compensación. Un acuerdo formal firmado evita sorpresas y suele ser la salida más rápida. A veces aceptar una suma menor a la reclamada compensa por evitar un proceso largo y la incertidumbre sobre la ejecución si el deudor es insolvente.

3) Juicio: si no hay acuerdo, iniciás la vía judicial para rescindir el contrato y pedir el desalojo. El juzgado evaluará la prueba y, si te da la razón, dictará orden de desalojo. Si perdés el juicio, podés quedar sin la reclamación principal y enfrentar costas; si ganás y el inquilino es insolvente, la sentencia no siempre garantiza el cobro efectivo de daños o alquileres adeudados.

Y si ganás, ¿cobrás? Una sentencia que te dé la razón es un título ejecutivo, pero cobrar depende de la capacidad patrimonial del condenado y de la efectividad de las medidas de ejecución. En muchos casos hay que ejecutar embargos o encontrar bienes para hacer efectivo el cobro.

Errores que arruinan el caso

• No documentar: confiar en la memoria y no conservar pruebas que acrediten la actividad.
• Actuar por mano propia: intentar sacar al inquilino sin orden judicial o cortar servicios puede volverse en tu contra y generar responsabilidades.
• Omitir la denuncia: si la conducta es delictiva, no denunciarlo reduce la fuerza probatoria del reclamo.
• Destruir pruebas: borrar mensajes o no exportarlos desde el teléfono pierde validez probatoria.
• Firmar acuerdos verbales sin constancia escrita: si acordás la salida, exigí un documento firmado con plazos y condiciones.