Costas y gastos procesales en un desahucio: ¿quién paga?

¿Tienes razón?

Si te interesa quién paga las costas en un desahucio, lo que importa no es tanto el nombre del procedimiento sino tres cuestiones concretas: lo que cada parte pidió en la demanda o contestación; la conducta procesal durante el juicio; y la solvencia práctica del deudor o del demandado. Si el propietario demanda el lanzamiento por incumplimiento y el juez acepta su pretensión, el tribunal suele atribuirle a la parte que perdió el proceso una parte o la totalidad de las costas. Pero eso puede variar: si la demanda se declara inadmisible, si hubo intentos de conciliación o si las partes llegaron a un acuerdo, la distribución de costas puede ser distinta.

Otros factores relevantes son la exigibilidad de la deuda (si existen pruebas claras de pago o compensación), la existencia de recursos o incidentes procesales y si la parte demandada planteó excepciones formales que no prosperaron. También cuenta si hubo ofrecimiento concreto de pago o de entrega de la posesión y si el demandante actuó con exceso o temeridad. En síntesis: no basta con ganar sobre el fondo; la forma en que se litigue influye en quién termina pagando las costas.

Cómo se soluciona

1. Reuní y ordená la prueba. Documentos concretos te sirven ahora: contrato de alquiler firmado o verbal con comprobantes, recibos de pago o transferencias, comprobantes de pago de servicios o expensas si correspondiera, constancias de intimaciones previas (carta documento), fotos de las condiciones del inmueble, y cualquier comunicación por WhatsApp o mail. Exportá chats y guardá archivos en la nube.

1. Mandá una intimación fehaciente si corresponde. Si sos propietario y reclamás la entrega de la posesión o el pago de deudas, hacelo por carta documento. Si sos quien está en la posesión y te intiman, conservá copia de la notificación y no respondas admitiendo hechos que no quieras reconocer.

1. Intentá acuerdo previo. Muchas disputas se arreglan con una propuesta escrita que incluya reparto de lo adeudado y quién asume las costas de cierre. Negociar reduce riesgo de costas altas y evita litigar.

1. Si no hay acuerdo, acudí al proceso judicial. Para iniciar o defender un desahucio vas a necesitar formular la demanda o contestación con la documentación ordenada. Un abogado prepara las medidas procesales adecuadas (pedidos de prueba, informes, incidentes) y evalúa estrategias para reducir la carga de costas.

1. Durante el proceso, cuidá la conducta. No presentar pruebas que tenés, no comparecer a audiencias o desconocer notificaciones puede influir negativamente. Si te ofrecen pagar una parte a cambio de entrega, valorá la oferta: un acuerdo rápido puede ahorrarte costas y tiempo.

Qué puede hacer una persona sola: reunir y preservar pruebas, enviar carta documento, y responder a notificaciones. Qué requiere profesional: redactar demanda o contestación, calcular la pretensión y las costas estimadas, y negociar o litigar con estrategia.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo. Sucede con frecuencia: el propietario ofrece condonar parte de la deuda a cambio de la entrega inmediata o acuerdan plan de pagos. En ese caso, las partes pactan cómo se reparten las costas. Un acuerdo suele resolverse más rápido y con menos gasto que un juicio. A veces ceder en una parte es más razonable que litigar por la totalidad.

2) Conciliación o acuerdo judicial. Muchas veces el tribunal ordena una instancia de mediación o las partes acuerdan en sede judicial. El acuerdo judicial tiene la ventaja de ejecutarse si la otra parte no cumple; además permite pactar quién paga las costas. Un acuerdo menos cuantioso que una sentencia puede ser preferible por rapidez y certeza.

3) Juicio y sentencia. Si hay sentencia que ordena el lanzamiento y/o condena en dinero, el juez normalmente decide sobre costas. Si perdés, podés ser condenado a pagar las costas de la otra parte. Si ganás pero el adversario es insolvente, la sentencia puede quedar sin efectivo práctico: una resolución a favor es eficaz jurídicamente, pero cobrar depende de la existencia de bienes embargables y de los mecanismos de ejecución.

Y si ganás, ¿cobrás? Cobrar una condena es distinto de obtenerla. Hay que ejecutar la sentencia: embargos, medidas sobre cuentas o bienes y otras gestiones. Si la parte condenada no tiene bienes, la sentencia puede quedar como título que luego servirá si su situación patrimonial mejora.

Errores que arruinan el caso

• Tirar a la basura comprobantes: perder recibos o transferencias suele destruir pruebas clave.
• No enviar intimación fehaciente cuando corresponde: la ausencia de prueba de haber reclamado puede debilitar tu pedido.
• Reconocer por escrito deudas que no existen o aceptar condiciones en mensajes sin documentarlas correctamente.
• No conservar exportaciones de chats y fotos en la nube: los celulares fallan y los mensajes se pierden.
• Negociar verbalmente un plan de entrega o pago sin dejar constancia escrita y firmada.