Corrige errores en la valoración pericial del justiprecio: cómo actuar

¿Tienes razón?

No cualquier discrepancia es error: algunas diferencias obedecen a criterios de valoración distintos. Lo que sostiene una impugnación válida es mostrar desviaciones técnicas objetivas, omisiones de partidas relevantes o errores en la aplicación de criterios de comparables o de métodos de valuación. Las cuestiones clave a revisar son: la base de comparación usada, la inclusión o exclusión de mejoras, la valoración de costos de remoción o de reubicación, y la fecha de valuación. Si la pericia ignoró documentación que probara características del bien o aplicó una metodología impropia para la naturaleza del activo, tenés fundamentos para impugnarla.

Otro factor decisivo es si la pericia fue encargada por la administración, por el juzgado o por peritos de parte. Las pericias de parte son previsibles; lo que importa es cómo se confrontan y si el tribunal admite pruebas adicionales o una contrapericia. La carga de probar el error recae en quien lo alega: por eso un informe técnico alternativo bien fundado es la herramienta central.

Cómo se soluciona

1) Pedí y estudiá la pericia original. Tenés que conseguir una copia completa del informe que usó la administración o el tribunal, incluyendo anexos, fuentes de datos, cuadros y supuestos. Esto lo podés solicitar por escrito si aún no lo tenés.

2) Identificá y documentá los errores puntuales. Marcá partidas concretas: falta de consideración de mejoras, subvaluación de instalaciones, cálculo erróneo de superficie, uso de comparables inadecuados o tasas aplicadas que no corresponden al bien. Reuní prueba que contradiga la pericia: planos, presupuestos de obra, presupuestos de especialistas, fichas técnicas, fotos y documentación registral.

3) Encargá una contrapericia de parte. Un perito propio debe replicar la metodología y explicar técnicamente por qué las conclusiones son distintas, con cálculos abiertos y fuentes. Es importante que el peritaje sea comprensible y fundado en prueba documental.

4) Presentá la impugnación en la vía procedimental correcta. En sede administrativa o judicial: alegá la existencia de errores, adjuntá la contrapericia y solicitá que el órgano ordene una pericia de grado o considere la valoración alternativa. Si la pericia es oficial, pedí que se deje en autos la contradicción técnica.

5) Solicitá la intervención del tribunal o autoridad para ordenar nuevo examen. Si el juez aprecia la base de la impugnación, puede ordenar una pericia de parte con carácter de prueba pericial con intervención de un tercero neutral.

Qué podés hacer sin abogado: pedir copia de la pericia y reunir documentación que demuestre errores evidentes (planos, títulos, comprobantes). Necesitás abogado para presentar impugnaciones formales, coordinar contraperitos con experiencia y solicitar pericias de grado o peritajes oficiales.

Qué puede pasar

1) ACUERDO. Con una contrapericia sólida la administración puede corregir la valoración y ofrecer un reajuste del justiprecio. Esto evita litigar y acelera el cobro.

2) CONFRONTACIÓN PERICIAL Y CONCILIACIÓN. En la práctica forense suele ordenarse una pericia de grado o una contrapericia que luego permite alcanzar una conciliación basada en cifras revisadas. El tribunal puede proponer un ajuste intermedio.

3) JUICIO Y PRUEBA PERICIAL. Si la discusión continúa, el tribunal podrá decidir cuál pericia resulta más fundada y ordenar medidas probatorias adicionales. Si perdés la impugnación, la valoración inicial puede mantenerse; si ganás, se modificará la base del justiprecio. En cualquier caso, el resultado práctico depende de la solidez técnica de los informes y de la posibilidad de producir prueba complementaria.

Y si ganás, ¿cobrás? Ajustar la pericia a tu favor mejora la suma reconocida; sin embargo, cobrar depende de la ejecución contra el ente expropiante y de si hay recursos presupuestarios para pago inmediato. Por eso la corrección pericial suele combinarse con pedidos de anticipos o medidas cautelares que aseguren liquidez.

Errores que arruinan el caso

• Impugnar con adjetivos en vez de números: hay que mostrar cálculos y fuentes.
• No contratar un perito con experiencia en el tipo de bien concreto (industrial, rural, comercial).
• No conservar los documentos que prueban las mejoras realizadas en el inmueble: sin comprobantes la pericia propia queda débil.
• Entregar una contrapericia tardía sin fundamentación técnica clara.
• Firmar acuerdos sin verificar si la pericia fue corregida o si el acuerdo cierra la posibilidad de reclamar más adelante.