Tengo una penalización por rescindir el contrato antes del plazo

¿Tienes razón?

Para saber si la penalización es exigible hay que valorar tres cosas: lo pactado en el contrato, la proporcionalidad de la sanción y las causas de la rescisión.

1) Lo pactado: si el contrato contiene una cláusula penal por desistimiento, esa cláusula será la base para la reclamación. La claridad de la redacción y la existencia de un método de cálculo influyen en su validez. Una cláusula ambigua permite debate.

2) Proporcionalidad: las penalizaciones exageradas pueden ser impugnadas por ser desproporcionadas o abusivas. Si la sanción no guarda relación con el daño real causado al arrendador, usted puede cuestionarla. En la práctica, tribunales y abogados valoran si la penalidad responde a un interés legítimo y si permite al arrendador mitigar el perjuicio.

3) Causa de la rescisión: si rescinde por incumplimiento del propietario (falta de reparaciones, invasión de uso, problemas graves de habitabilidad), puede tener base para extinguir sin penalidad y, además, reclamar incumplimiento. Si la rescisión es por motivos personales, la penalidad suele aplicarse salvo pacto en contrario.

Si el contrato es verbal, imponer una penalidad es más difícil de probar; la carga de la prueba recae sobre quien alega la existencia de la cláusula.

Cómo se soluciona

1) Pida el cálculo por escrito. Solicite al propietario la explicación del importe de la penalidad y cómo se ha aplicado la cláusula. Guarde la comunicación.

2) Compárela con el contrato. Verifique que el cálculo respeta la fórmula pactada y que no hay cobros adicionales no previstos.

3) Negocie una salida. Proponga una compensación inferior, pago fraccionado o que se descontara de la fianza lo realmente justificado. A menudo se consigue rebajar la penalidad mediante negociación documentada.

4) Si la penalidad es abusiva o el propietario incumplió, prepare prueba de su versión: comunicaciones solicitando reparaciones, fotografías, testigos, recibos. Un abogado valorará si procede reclamar nulidad de la cláusula o restitución de cantidades.

5) Evite pagar sin recibo ni documento. Si se pacta una reducción, exija un finiquito firmado que deje constancia de que con ese pago se extingue toda reclamación futura.

Qué puede hacer usted solo y cuándo llamar a un abogado:

• Usted puede pedir el cálculo, negociar por escrito y documentar todo. Muchas penalidades se rebajan con negociación.
• Contrate abogado si el propietario amenaza con procedimiento judicial, si la penalidad es significativa o si hubo incumplimiento del arrendador que justifica la rescisión sin penalidad. Un abogado le ayudará a valorar la posibilidad de impugnar la cláusula o reclamar daños por incumplimiento del propietario.

Qué puede pasar

1) Se arregla con un acuerdo: corriente. Llegan a un pacto por escrito donde se reduce la penalidad o se acuerda una compensación. Esto evita procesos y le da seguridad.

2) Conciliación: mediación o acuerdo en sede extrajudicial puede dar un resultado intermedio con compromisos claros.

3) Juicio: si impugna la penalidad, el conflicto puede ir a los tribunales. Si pierde, puede verse obligado a pagar la penalidad y las costas. Si gana, el tribunal podría declarar la cláusula nula o reducirla, y ordenar la devolución de cantidades si hubo cobro indebido; no obstante, cobrar depende de la situación patrimonial del propietario.

Si gana, ¿cobro? Recuperar dinero depende de la solvencia del arrendador. Incluso con sentencia favorable, la ejecución puede ser lenta o infructuosa si no hay bienes suficientes.

Errores que arruinan el caso

• Pagar sin recibo o sin finiquito que deje claro que extingue obligaciones futuras.
• No exigir explicación por escrito del cálculo.
• Firmar una renuncia amplia para obtener una rebaja sin asesoría.
• No documentar incumplimientos del propietario que justificaran la rescisión.
• Dejar pasar el tiempo sin reclamar la devolución de cantidades cobradas indebidamente.