Si su inquilino subarrienda sin su permiso y deja la propiedad en mal estado, no está obligado a aceptar la situación. Lo que determina la respuesta son las cláusulas del contrato, la existencia de autorización expresa y la evidencia del subarriendo y los daños. Primer paso: documente todo —contrato, fotos, contactos y movimientos de pago— y envíe un requerimiento fehaciente reclamando el cumplimiento de sus obligaciones.
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Tres cosas deciden si puede reclamar con fuerza: el contrato de arrendamiento, la prueba del subarriendo y el estado del inmueble.
1) Cláusulas contractuales. Revise el contrato: muchos contratos prohíben expresamente el subarriendo o exigen autorización por escrito. Si existe esa prohibición, usted está en posición de exigir el cese del subarriendo y la restitución del inmueble. Si el contrato es mudo, la ley y la buena fe siguen aplicándose, pero la negociación será más importante.
2) Prueba del subarriendo. Necesita evidencias objetivas: anuncios de alquiler en internet con fotos del inmueble, recibos de pago de un tercero a quien se le entrega la posesión, testimonios de vecinos que vean nuevos ocupantes o un inventario que demuestre entrega a otra persona. Un WhatsApp puede valer como prueba si se exporta correctamente y se acompaña de otros indicios.
3) Estado del inmueble. Documente daños con fotos datadas y presupuestos de reparación. Los daños graves o negligencia en el mantenimiento fortalecen su reclamación por incumplimiento y la posibilidad de exigir reparaciones o resolver el contrato.
Si reúne contrato que prohíbe subarriendo, evidencia de cesión de posesión a terceros y daños, su posición es sólida para reclamar la restitución y la reparación de daños.
1) Reúna pruebas hoy:
2) Envíe un requerimiento fehaciente al inquilino: redacte una carta o mensaje por medio que deje constancia, reclamando que cese el subarriendo, que repare los daños y que devuelva la posesión. Guarde prueba de envío y recepción. Si el inquilino no responde, eso será prueba de inacción.
3) Si el inmueble está en riesgo o hay daños graves, haga una inspección con testigos y elabore un acta. Considere cambiar cerraduras sólo si el contrato se lo permite y tras asesoría: hacerlo mal puede darle al inquilino una causa en su contra.
4) Si el inquilino no rectifica, prepare la vía judicial: con prueba de incumplimiento, su abogado puede solicitar la resolución del contrato y la restitución de la posesión, y reclamar daños y perjuicios. En función del caso, su abogado valorará medidas cautelares para asegurar la restitución.
5) Negociación como alternativa: a veces conviene pactar la salida con entrega de la posesión y un inventario firmado; si le ofrecen dinero, es el momento de consultar con abogado.
Qué puede hacer usted solo: documentar y enviar el requerimiento fehaciente. Lo que necesita profesional: valorar la solidez de la prueba, solicitar la restitución judicial y coordinar medidas cautelares.
1) Se arregla con una carta. En muchos casos, el inquilino reacciona al requerimiento y cesa el subarriendo o facilita la salida del tercero; usted recupera la posesión y evita juicio.
2) Acuerdo o conciliación. Puede pactar la devolución con pago por daños o limpieza. Un acuerdo puede ser preferible porque evita la demora judicial, aunque implique aceptar menos de lo reclamado.
3) Juicio para restitución y daños. Si el caso llega a juicio, el juez decidirá sobre la resolución del contrato y las indemnizaciones. Si pierde usted, puede que el juez no le otorgue la pretensión y deba soportar costas; si gana, la ejecución depende de la otra parte. Reclamar contra un arrendatario insolvente puede dar una sentencia que sea difícil de ejecutar.
Y si gana, ¿cobro? La sentencia ordenará reparación o pago, pero cobrar dependerá de la capacidad económica del arrendatario o de terceros responsables. Por eso es razonable valorar un acuerdo si ofrece cumplimiento inmediato.
La primera carta y la recopilación de pruebas las puede hacer usted. Necesita abogado cuando el inquilino no responde, cuando hay daños importantes o cuando le ofrecen un acuerdo económico. También necesita abogado si planea solicitar medidas judiciales de restitución o cautelares. Si su caso parece ajustado a patrocinio público, pregunte por asistencia jurídica gratuita antes de iniciar procedimientos.
Otros problemas frecuentes en abogados inmobiliarios
No automáticamente. Usted debe demostrar que existe subarriendo y que el contrato prohíbe la cesión de posesión. La vía correcta suele ser reclamar la resolución del contrato al inquilino y, si no cumple, solicitar restitución judicial. Actuar por su cuenta puede ser arriesgado.
Sí, si puede exportarlos con fechas y números y si se acompañan de otras pruebas (fotos, testimonios, pagos). Es mejor imprimir y certificar su contenido cuando proceda.
Depende del contrato y de la evidencia de los daños. Documente el estado con fotos y presupuestos; si hay disputa, lo habitual es reclamar esos montos en juicio o acordarlos por escrito.
Documente las amenazas, guarde mensajes y denuncie si teme por su seguridad. Comunique la situación a su abogado; puede ser necesario incluir esos hechos en la reclamación.
A menudo sí. Un acuerdo que le devuelva la posesión y repare daños puede ser más práctico que un juicio largo, siempre que el pacto quede por escrito y se asegure el cumplimiento (por ejemplo, con depósito o garantía).
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